|
|
   |
В соответствии с письмом ГНАУ за № 7890/Л/17-3115 от 06.10.2005 г., налогообложение доходов от сдачи в аренду физическими лицами собственной недвижимости может осуществляться по их выбору: как в пределах предпринимательской деятельности, так и путем выполнения норм пункта 9.1 статьи 9 Закона Украины от 22 мая 2003 года N 889 «О налоге из доходов физических лиц» (без регистрации арендодателя как субъекта предпринимательской деятельности).
С подобной трактовкой следует согласиться, ибо она не противоречит Конституции Украины, Гражданскому и Хозяйственному кодексам Украины, предусматривающим право физического лица самостоятельно избирать способ реализации своей деятельности.
В частности, предприниматель имеет право без ограничений самостоятельно осуществлять какую-либо предпринимательскую деятельность, не запрещенную законом, в том числе и сдачу в аренду собственного имущества.
Если физическое лицо, как указано в письме ГНАУ, не зарегистрировано в качестве субъекта предпринимательской деятельности с указанием вида деятельности «сдача в аренду имущества», то доходы, полученные таким физическим лицом от сдачи собственной недвижимости в аренду, подлежат налогообложению в порядке, определенном п. 9.1 ст. 9 Закона Украины от 22 мая 2003 года N 889 «О налоге с доходов физических лиц».
В данном случае физическое лицо не является плательщиком налога на добавленную стоимость и не подлежит обязательной регистрации плательщиком этого налога независимо от суммы полученного дохода.
Если арендатор — тоже физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности, то договор аренды подлежит нотариальному удостоверению, а лицом, ответственным за начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет, является плательщик налога — арендодатель (пп. 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 закона).
При этом такой арендодатель самостоятельно насчитывает и платит налог в бюджет в сроки, установленные законом для квартального налогового периода, а именно: на протяжении 40 календарных дней, следующих за последним днем такого отчетного квартала.
Если же собственную недвижимость сдает в аренду физическое лицо, зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности с указанием вида деятельности «сдача в аренду недвижимости», то механизм налогообложения регулируется Декретом Кабинета министров Украины от 26.12.92 г.
№ 13-92 «О подоходном налоге с граждан» (раздел IV), Указом Президента Украины от 03.07.98 р. N 727/98 «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов предпринимательской деятельности» и другими законодательными и нормативно-правовыми актами, в том числе Законом Украины от 03.04.97 г. N 168/97-ВР «О налоге на добавленную стоимость».
Следует отметить, что при различных системах налогообложения налоговая нагрузка для такого СПД будет разной.
Так, общая система налогообложения предполагает:
* У источника выплаты доход от аренды не облагается.
* Налогообложение производится предпринимателем самостоятельно по правилам Декрета КМУ от 26.12.92 №13-92 по ставке 13% (с 01.01.2007-15%). В отличие от обложения таких доходов у лица, не зарегистрированного как СПД, налогообложению подлежит чистый доход, а не валовой, что является положительным моментом. При этом расходы в целях уменьшения базы налогообложения допускается не документировать, а учитывать их по норме (25% от суммы дохода).
* Отрицательным является то, что по достижению в последние 12 месяцев оборота в 300 тысяч гривень такой субъект предпринимательства обязан зарегистрироваться в качестве плательщика НДС.
* Также негативным является то, что при общей системе налогообложения существует обязанность подавать отчетность в Пенсионный фонд.
Упрощенная система налогообложения предполагает:
* Незначительную налоговую нагрузку для такого СПД (единый налог составляет от 40 до 100 гривень в месяц).
* Не облагается НДС.
* Недостатком является то, что годовой объем выручки такого субъекта предпринимательства не должен превышать 500 тысяч гривень.
Согласно решению Одесского горсовета от 28.01.05 за № 3490, при сдаче в аренду собственной недвижимости предприниматель может использовать упрощенную систему налогообложения. На сегодня вопрос права использования упрощенной системы налогообложения при таком виде деятельности в действующем законодательстве урегулирован.
Александр КИФАК.
Директор юридической
фирмы «АНК».