|
|
   |
Жилищно-коммунальное хозяйство, одна из немногих, а может быть, и единственная из отраслей, чьи услуги востребованы 24 часа в сутки и 365 дней в году. Пользуются этими услугами 100 процентов населения. Такое обстоятельство требует от отрасли стабильного функционирования, а ее тарифы должны быть приемлемы для максимального количества потребителей.
Сегодня, при постоянном повышении цен на энергоносители и соответствующих тарифов, невозможно обеспечить 100-процентную платежеспособность и стабильность работы жилищно-коммунальных предприятий как без внедрения инновационных и энергосберегающих технологий в работе энергетических систем, так и новшеств в самой системе управления данными предприятиями.
Такие изменения и усовершенствования принято называть реформой. Одной из составляющих реформирования системы ЖКХ является перевод жилого многоквартирного фонда на самоуправление путем создания ОСМД (объединений совладельцев многоквартирных домов).
Но есть, как говорится, нюансы. С одной стороны, создание в многоквартирном доме ОСМД несет положительный эффект. Ведь к управлению привлекаются совладельцы, которые зачастую забывают о том, что они несут ответственность за все то, что происходит в доме. С другой стороны, инициаторы создания ОСМД сталкиваются с рядом проблем, которые усложняют процесс как создания, так и функционирования объединений совладельцев. А власти, несмотря на то, что изначально декларируют заинтересованность в развитии ОСМД, при возникновении таких проблем остаются в стороне.
Так чем же сегодня живут объединения совладельцев, и что препятствует их развитию?
Для того, чтобы создать и зарегистрировать ОСМД, инициаторам данного процесса необходимо владеть информацией не только обо всех собственниках в жилом доме, но и на основании каких документов они являются собственниками. Речь идет о договорах купли-продажи, дарственных, свидетельствах на право собственности и т.д. И это не прихоть инициаторов создания ОСМД. Форма протокола утверждена профильным министерством и предусматривает наличие такой информации в обязательном порядке.
Если ОСМД создается в доме, где в буквальном смысле слова пару десятков квартир, то для инициативной группы особого труда не составит обзвонить и обойти соседей, чтобы собрать необходимую информацию. А как поступать тем, кто хочет создать Объединение совладельцев в доме, насчитывающем не десятки, а сотни квартир? Частично можно получить информацию в виде ведомостей из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, и то не в полном объеме. Если ранее эта информация содержала данные о реквизитах документов на право собственности, их названия, номера и даты, то затем она была заменена скупыми формулировками о регистрационных номерах объекта недвижимости. И это касается только тех квартир и офисов, регистрация права собственности на которые оформлялась последние несколько лет. Если же квартира приватизировалась, продавалась, покупалась, наследовалась в 90-е, начале 2000-х годов, то данные о праве собственности находятся в БТИ, которое под различными предлогами не спешит предоставлять информацию инициативным группам.
Бытует ошибочное мнение, что одного факта регистрации ОСМД достаточно для того, чтобы начать получать оплату от жителей дома, нанять сотрудников и осуществлять его обслуживание.
Это не совсем так. ОСМД можно создать в доме, который не только уже построен и введен в эксплуатацию, но и заселен более, чем на 50 процентов. Т.е на момент регистрации ОСМД данный жилом дом, как правило, уже функционирует и обслуживается либо застройщиком, либо управляющей компанией.
Алгоритм перехода функций по управлению домом от предыдущего управителя (балансодержателя) к ОСМД не сложный. Если общее собрание совладельцев примет решение вести самостоятельную хозяйственную деятельность, то ОСМД обращается в управляющую компанию с просьбой передать дом в управление Объединению. Вопрос о передаче домов, находящихся в управлении (на балансе) КП ЖКС (Коммунальных предприятий «Жилищно-коммунальных сервисов») особо не затягивается. КП ЖКС самостоятельно принимает решение о списании дома с собственного баланса, и дату списания, указанную в акте, можно считать точкой отсчета начала ведения Объединением самостоятельной деятельности.
Обращаю внимание, что сейчас эта процедура упрощена. Раньше на это было необходимо решение сессии городского совета.
Если же вопрос касается передачи в управление Объединению совладельцев тех домов, которые находятся на балансе (в управлении) частных коммерческих структур, то процесс может затянуться. Ведь коммерческая структура преследует единственную цель — извлечение максимальной финансовой выгоды, и не будет спешить расставаться с источником доходов. И пока договоры, в частности, с монополистами на поставку услуг для данного дома заключены не с ОСМД, а с частной управляющей компанией, руки у Объединения совладельцев будут «связаны», и оно не сможет вести полноценную самостоятельную деятельность по эксплуатации собственного дома.
После начала ведения Объединением самостоятельной хозяйственной деятельности оно обязано заключить договоры с поставщиками услуг. И если заключение договоров с мусоровывозящими и лифтовыми организациями особой сложности не вызывает, то формирование договорных отношений с монополистами зачастую сопровождается сложностями. Проблема абсолютно не в несовершенстве законов, на которые ссылаются представители водопоставляющих и электропоставляющих организаций, а в их попытке использовать свое монопольное положение и получить из этого значительную материальную выгоду не всегда правомерным способом.
В качестве примеров можно привести следующие факты. Так в нашем городе водопоставляющая организация ООО «Инфокс» отказывается заключать прямые договоры на услуги водоснабжения с владельцами квартир в домах ОСМД, как это предусмотрено законодательством и сделано в домах КП ЖКС. Вместо договоров с каждым потребителем ООО «Инфокс» навязывает заключение посреднического договора с ОСМД, перекладывая тем самым функции контроля водопотребления на сотрудников Объединения совладельцев. С одной стороны, это приводит к снижению эффективности работы Объединений совладельцев, так как задолженность неплательщиков за воду ОСМД вынуждено погашать за счет средств, уплаченных на содержание дома и придомовой территории. С другой стороны, ООО «Инфокс» получает деньги за те функциональные обязанности, которые его сотрудники не выполнили. Составляющие, заложенные в тарифе на услуги водоснабжения, в том числе, предусматривают оплату труда сотрудников ООО «Инфокс», обязанных самостоятельно осуществлять контроль водопотребления.
В качестве еще одного примера нежелания выполнять монополистами требования действующего законодательства следует назвать деятельность АО «Одессаоблэнерго». Данная организация в лице своих РЭС для заключения договоров с ОСМД нередко требует от Объединений совладельцев не только такие документы, которые Облэнерго не требовало от предыдущих управителей (балансодержателей), но и документы, которые вообще не существуют. Например, технические условия (ТУ), заключения о выполнении ТУ, проектную документацию и т.д. На вопрос, где можно найти ТУ на дома постройки позапрошлого, начала прошлого века и почему данные документы не требовались от предыдущих управителей (ЖЭКов, КП ЖКС, Управляющих компаний) данного дома, ответа не существует.
Ярчайшим примером деструктивной деятельности сотрудников АО «Одессаоблэнерго» является отсутствие договора с ОСМД «Маловского, 4», который энергокомпания отказывается заключить с 2014 года.
В соответствии с действующим законодательством, жителям многоквартирного дома, как владельцам квартир, принадлежат не только квартиры, а владельцам офисов — офисы, но и все имущество в виде помещений, оборудования и оснащения, которое обеспечивает нужды данного дома. К такому имуществу относятся подвалы, чердаки, лестничные клетки, лифты, электрощитовые, насосные, тепловые пункты, системы энергообеспечения.
Обращаю внимание на то, что имущество это в отдельно взятом жилом комплексе не государственное, не коммунальное и не является собственностью каких-либо коммерческих структур, а принадлежит исключительно совладельцам данного жилого комплекса.
На практике же как руководители ОСМД, так и жители многоквартирных домов часто сталкиваются с тем, что их собственность принадлежит совсем не им.
В новостроях такими объектами, как правило, являются крышные котельные, тепловые пункты, помещения насосных и электрощитовых. Застройщик при вводе дома в эксплуатацию квартиры и офисы передает в собственность инвесторам этих квартир и офисов, а вот объекты энергообеспечения передает своим же управляющим компаниям, коммерческим структурам, которые получают монопольное право на поставку энергоресурсов в отдельно взятый многоквартирный дом даже в том случае, если в доме создано ОСМД.
В домах, построенных и заселенных несколько десятилетий назад, похожая ситуация, но уже не с участием чиновников, возникает с подвалами, на которые собственность по решению горсовета документально передана Департаменту коммунальной собственности. Причем подвалы передаются даже в тех домах, где ОСМД уже давно создано и самостоятельно функционирует.
В этом случае действия как депутатов городского совета, так и исполкома в лице Департамента коммунальной собственности попадают под действия нескольких статей Уголовного кодекса Украины. Но это уже поле деятельности для правоохранительных органов.
Один из вопросов, которые волнуют людей, живущих в многоквартирных домах, является ли земля под многоквартирным домом, а так же придомовая территория их совместной собственностью.
В отличие от внутридомового имущества, в отношении которого законодатель четко изложил свою позицию и определил это имущество как общую совместную собственность совладельцев многоквартирных домов, с земельными участками этих домов ситуация не такая однозначная. В соответствии с действующим законодательством, в частности, с Земельным кодексом Украины, предусмотрена возможность передачи земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в собственность или постоянное пользование Объединению совладельцев, в соответствии с порядком, утвержденным Постановлением КМУ.
Да только вот проблема в том, что сам порядок до сих пор не утвержден! Но это еще не все проблемы. Так, в нашем городе местные власти по-своему пытаются трактовать законодательные нормы, чем создают препятствия Объединениям совладельцев. Например, Управление земельных ресурсов Департамента коммунальной собственности для начала решения вопроса о передаче земли в пользование ОСМД требует от совладельцев протокол общего собрания, на котором данное решение земельного вопроса приняло 75 процентов собственников, что идет вразрез с требованиями Закона Украины «Об ОСМД». Такое обстоятельство явно свидетельствует о нежелании местной власти передавать землю в пользование ОСМД и терять таким образом один из источников возможного обогащения.
Но проблемы для ОСМД, касающиеся земельного вопроса, создают не только органы местного самоуправления, но и органы государственной власти. Так, в нашем городе сотрудники Государственной фискальной службы требуют от ОСМД уплату земельного налога, даже тогда, когда у Объединения совладельцев на данный земельный участок не оформлено ни право собственности, ни право пользования. Обращаю внимание руководителей ОСМД, что такие действия налоговиков являются незаконными и противоречат как Земельному, так и Налоговому кодексу Украины.
Это далеко не весь перечень проблем, с которыми сталкиваются представители инициативных групп и руководители созданных ОСМД, но довольно значительная их часть. Надеюсь, что данная информация станет подспорьем для тех, кто в дальнейшем хочет создать в своем многоквартирном доме Объединение совладельцев.
Юрий ЗВЕЛИНДОВСКИЙ. Руководитель Фонда «Местная инициатива»