|
|
   |
Легче всего спекулировать на мечте, будь то мечта о светлом будущем, о куртке для папы Карло или о собственной квартире в новом доме. С другой стороны, народная мудрость учит не наступать каждый раз на те же грабли. Поэтому вызывает удивление, что в правовом государстве до сих пор появляются обманутые инвесторы, вложившие последние деньги в строительство квартир и оставшиеся ни с чем. Почему это происходит и как положить конец бесправию?
У нас есть специалисты по легальным способам обхода законных прав. Они и придумали именовать заказчиков строительных услуг инвесторами. Эта игра слов и подмена понятий приводит к печальным последствиям. Если вы закажете пошив костюма, никто не назовёт вас инвестором по развитию пошивочного ателье. Вы — заказчик и потребитель услуг. Ваши права защищены законом. Ателье, как исполнитель, не имеет права выставлять оплаченный вами костюм под залог банковского кредита. И пусть попробует директор ателье сбежать с вашими деньгами, не выполнив заказа. Права заказчика и исполнителя чётко определены законом.
Когда же гражданин хочет выступить заказчиком строительных услуг, то строительной компании выгоднее придать заказчику статус инвестора. В этом случае так называемый инвестор на договорных условиях (составленных фирмой-строителем) становится как бы компаньоном строительной фирмы и вместе с ней фактически несёт все риски. При этом инвестор не имеет доступа к внутренней документации, не участвует в распределении прибылей, узнаёт о всём самым последним, но терпит банкротство вместе с фирмой. Государство ограничено в возможностях вмешиваться во внутренние дела компаньонов, добровольно вступивших в договорные отношения по совместному бизнесу. Если в этом формально общем бизнесе дела пошли неудачно, то инвесторы сами виноваты — не умеют эффективно вести свой бизнес. Причём здесь государство?
Вот чем оборачивается правовая метаморфоза заказчика строительных услуг в так называемого инвестора. Видимо, следует разработать и утвердить типовой договор между заказчиком строительных услуг и строительной компанией-исполнителем. Пока это отдано на откуп строительным компаниям, будут плодиться обманутые и плохо защищённые законом инвесторы.
Рассмотрим основные схемы обмана и возможности предотвращения обмана инвесторов.
Типичный случай — повторная продажа уже проданного жилья. В результате на одну квартиру претендуют два разных инвестора и им предлагают самим разобраться между собой. Сами запутались — сами разбирайтесь, господа компаньоны.
Чтобы подобного избежать, продажа квартир от частных строителей должна осуществляться не напрямую строителем, а через государственный реестр, с оплатой его услуг. Под контролем госреестра конкретная квартира, за которую внесен первый платёж, исключается из программы продаж и переводится в программу слежения и контроля платежей под конкретным номером и фамилией заказчика. Это исключит двойную продажу.
Другая форма обмана — это успешное строительство первых четырёх этажей в качестве живой рекламы. Затем, когда практически все 16 этажей проданы, руководство строительной фирмы бросает недострой и исчезает со всеми деньгами инвесторов. Можете искать правду на острове Аруба в Карибском бассейне.
Чтобы избежать подобных соблазнов, именные авансовые платежи заказчиков должны храниться на депозите строительной организации под контролем госреестра и выдаваться по разрешению госреестра. Средства для строительства шестнадцатого этажа могут быть выданы только после завершения четырнадцатого этажа.
Ещё один способ афёры — это взятие строительной организацией крупного кредита под залог строящегося дома. В результате, когда дом построен, инвесторы узнают, что строительная компания банковский кредит вернуть не смогла, прекратила своё существование, а дом, как залог, перешёл в собственность банка. С банком у инвесторов никаких отношений нет, и квартиры придётся снова выкупать.
Необходимо законодательно закрепить, что банки могут выдавать кредит строительной компании под залог только тех квартир, которые построены за счёт самой строительной компании и не проданы. Такие сведения банку должен предоставить госреестр. Квартиры, строительство которых оплачено заказчиками не могут, использоваться в качестве залога без согласия конкретного заказчика. Таким образом, банк не сможет конфисковать оплаченные квартиры.
Если мне, как учёному в технической области, видны пути преодоления бесправного положения инвесторов, то ещё лучше и глубже они видны специалистам в области права, которые могли бы разработать реальный и действенный механизм защиты прав горожан, вкладывающих свои средства в строительство жилья.
Георгий Пилипенко. Доцент ОНАХТ, член НСЖУ