А что говорит закон?

На вопросы читателей отвечает юрист Борис Александрович Сенов

«В моей собственности находится 2-комнатная квартира. Других собственников нет, но в квартире зарегистрирована моя сестра. Могу ли я выписать ее из квартиры, так как сестра здесь не живет, она уехала из города более 3 лет назад?» — В. И. Скворцова.

— Можно. Если сестра отказывается выписаться из вашей квартиры, то этот вопрос можно решить в судебном порядке.

В соответствии со ст. 405 ГК Украины член семьи собственника теряет право на пользование жильем в случае его отсутствия без уважительных причин более одного года, если иное не установлено договоренностью с вами как собственником квартиры.

Однако, согласно ст. 60 ГПК Украины, вы должны доказать в суде ее отсутствие в квартире свыше года. Такими доказательствами могут быть: показания в суде свидетелей, которым об этом известно; акты, составленные работниками жэка или ОСМД, работниками местных советов или депутатами, другие документы, свидетельствующие об отсутствии ее в квартире.

На основании судебного решения, вступившего в законную силу, ваша сестра будет снята с регистрационного учета в вашей квартире.

«Как быть, если из квартиры, расположенной этажом выше, льется вода, а соседей нет дома?» — В. М. Сидорец.

— Законодательством предусмотрено, что в неотложных случаях, связанных со спасением жизни людей и их имущества, работники обслуживающей дом организации по вашей заявке могут осуществить проникновение в это жилье без согласия соседа в установленном законом порядке для ликвидации аварии. Обязательно об этом составляется акт и принимаются меры к уведомлению соседа.

Прежде чем вызывать работников ЖЭКа для вскрытия квартиры, необходимо убедиться, что залив действительно происходит из квартиры соседа над вами, а не из других квартир, расположенных еще выше, или с чердака многоквартирного дома.

«Я намерен приобрести квартиру, но не могу встретиться с ее собственником. Продает квартиру представитель собственника по нотариальной доверенности, в которой предусмотрено его право на продажу квартиры. Адвокат, к которому я обратился, заверил, что поскольку есть нотариальная доверенность, то все законно. Я впервые совершаю сделку купли-продажи и хочу быть уверенным, что мои деньги не попадут в руки мошенников». — С. В. Галушка.

— Покупать или не покупать квартиру по доверенности, решать вам. Поскольку имеется нотариальная доверенность собственника своему доверителю на право продажи, вы можете заключить у нотариуса договор купли-продажи.

Продажа квартиры по доверенности законна, но есть некоторые риски, которые нужно иметь в виду.

В случае смерти хозяина квартиры доверенность утрачивает силу (ст.248 ГПК Украины), и вопрос, кому принадлежит квартира, возможно, придется выяснять в суде с наследниками умершего.

Нежелательно заключать сделки, если собственник состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Такая сделка может быть оспорена.

Если с момента выдачи доверенности прошло значительное время, не исключено, что хозяин мог быть признан судом недееспособным, а сведений об этом у нотариуса, оформляющего договор купли-продажи, может не быть. Подобные случаи в моей юридической практике имелись не только при продаже жилья по так называемой генеральной доверенности, но и автомашин. Поэтому если вы сомневаетесь в законности сделки, добивайтесь встречи с хозяином квартиры.

«Жильцы нашего дома подали в ЖЭК заявление с просьбой сделать ремонт наружной стены дома, на которой появилась трещина, и она разрушается. Но администрация ЖЭКа предложила нам отремонтировать стену за свой счет, мотивируя тем, что квартиры приватизированы. Законны ли такие требования ЖЭКа?» — Ф. И. Петренко.

— Требования ЖЭКа незаконны. Ремонты несущих конструкций жилых домов, которыми являются и стены, проводятся силами ЖЭКа и за его счет. Если у вас есть ответ об отказе ЖЭКа, вы можете обратиться в мэрию с заявлением об угрозе разрушения дома и бездеятельности жилищной организации. Также вы можете подать иск в суд об обязанности жэка провести ремонт.

«Я продал свою квартиру по договору с рассрочкой платежа, по которому покупатель обязался ежемесячно в равных долях в течение года выплатить мне оговоренную стоимость жилья. Квартиру покупателю я передал, однако прошло уже полгода, а он до сих пор не уплатил ни копейки. Могу ли я расторгнуть этот договор?» — И. С. Подоляков.

— Разрешить эту ситуацию может только суд.

Приведу решение Верховного суда Украины по аналогичному делу. Предметом рассмотрения был спор о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и обязанность вернуть квартиру. Причина — покупатель не платит за квартиру.

Верховный суд указал, что основанием расторжения договора является существенное нарушение стороной условий договора, в результате чего нанесен вред продавцу: он лишился того, на что рассчитывал при заключении договора. Полагаю, что позиция высшего суда применима и по вашему делу.

Вопросы Б. А. Сенову можно задать по телефону 743-23-82 или электронной почте bsenov@ukr.net.