Какие налоги платили владельцы недвижимости в старой Одессе?

Налог с недвижимости всегда играл существенную роль в пополнении городской казны. Так, в росписи доходов и расходов Одессы за 1834 год полупроцентный сбор с оценки обывательской недвижимой собственности составлял 86489 руб. 90 коп., поземельный налог с отданных разным лицам городских земель под сады и другие хозяйственные заведения — 14184 руб., да сбор с мест, отводимых под застройку частным лицам, — 100 руб. Последний налог был чисто символическим — 3 копейки за квадратную сажень. Суммарно все означенные налоги простирались до 100773 руб. 90 коп.

С ликвидацией порто-франко и последовавшим строительным бумом только один оценочный сбор составлял уже треть городских доходов.

КАКИМ ЖЕ образом формировалась величина оценочного сбора с недвижимости и как эта величина эволюционировала?

В ходе первичной застройки города не могло быть и речи о налогообложении недвижимости. Напротив, потенциальные застройщики всячески поощрялись и даже получали значительные и долгосрочные ссуды на домостроительство, но это тема отдельного исследования. Однако, по крайней мере, в конце XVIII — начале XIX века наладились оценка и налогообложение частной недвижимости. Так, в одной из архивных описей Одесской городской думы мы находим название не сохранившегося дела 1800 года под названием «Оценочная книга домам г. Одессы». 15 июня 1803 года датируется также не сохранившееся дело — «Оценочный список домам, принадлежащим разным жителям города Одессы, для собирания с оных в городовой доход денег». Красноречивое наименование, впрочем, умалчивает о величине оценочного сбора.

Гораздо более внятную информацию по интересующей нас проблематике находим в делах фонда Одесского строительного комитета эпохи де Ришелье. 25 ноября 1810 года небезызвестный Осип Россети, отец пушкинской «черноокой Россет», карантинный инспектор и член этого комитета, пишет: «По случаю назначения меня в комиссию для раскладки на дворян и разночинцев, имеющих здесь дома, дохода в пользу города, я объявляю сим мое мнение, чтобы оклад положить с оценки домов. В рассуждении же назначения количества суммы, например, половины процента, как обложены дома в Петербурге, или, буде надобность потребует, и больше или меньше, то сие представляю я на общее рассуждение». Другими словами, в Одессе еще не было фиксированного налога с недвижимости, который назначался спонтанно, с учетом текущих городских потребностей.

Члены Строительного комитета согласились с мнением Россети, и во второй декаде января 1811 года, на основании предложения де Ришелье, «дворянским домам сею Думою обще с городовым архитектором (Францем Фраполли — О. Г.) примерная оценка учинена». При этом четко оговорено, что в городской доход следует получить не менее четырех тысяч рублей: «в пособие на содержание полиции — тысячу пятьсот, на наем воинским чинам квартир — тысячу, на освещение города — тысячу, и на наем при случившейся надобности проходящим командам подвод, ибо от дворян натурою подвод получать нет возможности».

Раскладку подписали городской голова Андросов, гласные Крамарев и Томилин — авторитетнейшие негоцианты. Исходя из раскладки, потребные 4000 рублей и разделили пропорционально оценке домовладений. Доход сей, как видим, назначался для покрытия конкретных расходных статей: как раз в 1811-м в городе вводилось масляное освещение, оплата полиции и квартирных денег воинским чинам была традиционной, а подводы требовались проходящим воинским командам в связи с боевыми действиями российских войск на юге.

По раскладке получилось так, что с каждой тысячи оценочных денег взималось по 1 руб. 70 коп. налога, то есть всего-навсего 0,17%. И в этом нет ничего необычного, если учесть, что потребности юного города были еще весьма ограничены. 17 июля 1812 года, по указанию де Ришелье, этот «плавающий» оценочный сбор откорректировали: с домов, не приносящих дохода, по-прежнему взимался 1 руб. 70 коп. с каждой тысячи, а с доходных — вдвое, то есть по 3 руб. 40 коп. Впрочем, раскладка приостановилась из-за разразившейся катастрофической чумной эпидемии, и была

возобновлена лишь 20 октября 1813-го.

А КТО ЖЕ, собственно говоря, занимался оценкой домостроений? Для этого существовал общественный институт присяжных оценщиков, напоминавший институцию присяжных окладчиков, назначавших сбор за содержание различных торговых заведений и помещений.

Оценщики выбирались в Думе по баллотировке из числа безупречных, исправных одесских купцов и мещан. Оценка проводилась непременно в присутствии городового архитектора, с учетом качества и количества использованных строительных материалов, их устойчивости в случае пожара, прочности постройки, выгодности местоположения, доходности. Разумеется, оценочная стоимость здания принималась во внимание при обычной маклерской сделке, а равно публичной продаже, отдаче под залог, в опеку по «духовной» (завещанию) и проч. В качестве официального документа магистрат выдавал домовладельцу оценочное свидетельство.

В первой половине 1820-х оценочный сбор, идущий главным образом на квартирную повинность, сокращается до 0,15% за дома, не приносящие дохода, и до 0,3% — за доходные. Архивные дела по раскладке оценочного сбора первой половины XIX столетия служат уникальным источником по истории градостроительства Одессы. Почему?

Суть в том, что момент выдачи владельческих документов (так называемых открытых листов) на то или иное строение не всегда надежно фиксируется архивными документами, относящимися непосредственно к отводу мест под застройку и контролю исполнения, многие из которых попросту не сохранились. Наличие же конкретного домостроения в оценочной ведомости свидетельствует не только о самом его наличии в данный момент, но определяет стоимость, доходность, владельцев, фиксирует (хотя и далеко не всегда) примерное местоположение.

Например, из дел, хранящихся в фондах Государственного архива Одесской области, мы узнаем стоимость и доходность домов и магазинов, принадлежавших известнейшим лицам региональной истории: генералов Ферстера, Скаржинского, Сабанеева, князей Жевахова, Кантакузина, Лопухина, Волконского, графа Сабанского, графа Ржевуцкого, графини Потоцкой, графа Сен-При, графа Разумовского, графини Браницкой, «пушкинских домов» — австрийского консула фон Тома, двух домов Феликса де Рибаса, домов Аркудинских, Ризничей, Бларамбергов, Фундуклея, Румаре, Давыдовых, Кобле, Кошелева, Рено, Россети, Куликовского и др. Из этого реестра, между прочим, видно, что 10-процентный годовой доход с недвижимости в 1823—1824 годах можно считать довольно успешным даже при тогдашнем остром дефиците элитарного жилья. Сооружения поскромнее давали гораздо меньшую прибыль.

В этих же ведомостях наблюдаем немало вычеркнутых имен. Что сие означает? А то, что вычеркнутые лица освобождены от платежа полупроцентного сбора. Это, например, священнослужители местных храмов и их прямые наследники: Федор Швайковский, Сидор Гербановский, Стефан Буряковский, вдова Воронич и др.

Не позднее начала 1830-х оценочный сбор закономерно подрос до универсального полупроцентного, столичного. Величина оценочного сбора множества значимых частных домостроений проставлена в целом ряде архивных документов, хранящихся в разных фондах. В этом смысле показательно, к примеру, дело «О доставлении в Городовой магистрат и Коммерческий суд требуемых оными сведений о домах и земле, обывателям города Одессы принадлежащим». Здесь, в частности, находим опись и оценку всей солидной недвижимости видного одесского предпринимателя С. С. Великанова — дома, лавки, магазины в центре города, на Новом и Греческом рынках и др. Суммарная их оценка превышает 80 000 руб., а общий налог — более 400 руб. Здесь же — оценка недвижимости таких известных представителей коммерческой элиты, как Кушниров, Сомлев, Клёнов.

ОДНО ИЗ ДЕЛ в фондах Строительного комитета дает представление о домовладельцах, освобожденных от полупроцентного сбора в пользу города.

Помимо священнослужителей и их наследников, это отдельные неимущие горожане, а равно владельцы «незавершенок» — лица нередко весьма состоятельные, однако еще не достроившие дома и магазины: Гари, Маюров, Тростянский, Ризо и др. Кроме того, согласно существующим правилам, ряд солидных застройщиков увольнялся от уплаты оценочного сбора на пять лет, ввиду сделанных ими существенных капитальных вложений, что в конечном итоге способствовало развитию и украшению Одессы.

КАК И СЕГОДНЯ, недвижимость служила наиболее надежным залогом по любому поводу: строительным подрядам, поставкам продовольствия и амуниции в действующую армию, винным и другим откупам, банковским кредитам и проч.

В разные годы Одесский строительный комитет и сам ссужал горожан деньгами на постройку домов, устройство садоводческих заведений, сооружение промышленных предприятий — как под залог существующих, так и строящихся зданий и сооружений, с общепринятой ставкой 6% годовых плюс 1% с этих процентов — на городской пожарный инвентарь.

К слову, заемщик, подрядчик, откупщик могли ставить в залог не только свою, но и чужую недвижимость, доверенную им документально. Вверитель же, естественно, вполне официально получал некие оговоренные дивиденды, поскольку в той или иной степени подвергался риску. Для обеспечения надежности залогов постоянно совершенствовалось и законодательство. Скажем, регламентирующие документы 1829 года ужесточали залоги по масштабным питейным откупам. В данном случае присяжные оценщики очень строго разграничивали стоимость находящихся в залоге строений на сгораемые и несгораемые материалы. Посему при заключении откупных условий учитывалась стоимость лишь несгораемых материалов, да и то за вычетом четвертой части.

Реестры оценочных сборов дают крайне любопытные статистические сведения относительно общей динамики городской застройки. Так, из ведомостей 1863 года мы узнаем, что число домов в Одессе распределяется по частям города следующим образом: в первой — 519, во второй — 968, в третьей — 1.060, в четвертой — 2.013, да плюс 161 дача в той же четвертой части. Раскладочная ведомость 1873 года послужила основой составления одного из наиболее значимых путеводителей К. Висковского, изданного в Одессе в 1875 году, по существу — поквартального перечня владельцев недвижимости.

В эти годы величина оценочного сбора возрастает до 0,75% со стоимости и до

7,5% с чистого дохода. Как и прежде не обходится без недоимщиков, почему Дума вынуждена направлять к ним специальные повестки с напоминанием о необходимости своевременной оплаты городских сборов. Между прочим, недоимщики, числившие в избирательных списках по разряду домовладельцев, даже не допускались к выборам в Городскую Думу. В 1875 году оценочный сбор с чистого дохода снижен до 6%, в 1876-м — до 5%, с 1880-м он возвращается на отметку 7,5%. Тогда же переоценивают все недвижимые имущества.

В 1886-м оценочный сбор возрастает до 8,75%, а с хуторов, усадеб и участков начинают взимать не поземельный, а оценочный сбор. Доход с недвижимости в городскую казну постоянно возрастает, каковое возрастание обусловливается не столько, может быть, ростом налогов, сколько объективным, однонаправленным увеличением стоимости самой недвижимости. К середине 1900-х сбор с недвижимых имуществ — третья по значимости статья городских доходов: 1.200.000 рублей, то есть около 20% всего прихода. По закону от 6 июля 1910 года, вступившему в силу в 1912-м, с городской недвижимости повсеместно, помимо Царства Польского, взималось 6% с чистой доходности.

РЕТРОСПЕКТИВНЫЙ ОПЫТ дает немало пищи к размышлениям. Прежде всего, наблюдаются весьма щадящие налоговые ставки.

С чем это связано? Прежде всего, с немалыми расходами самих домовладельцев, в особенности в период энергичного благоустройства Одессы, когда создавались водопровод, канализация, электрическое освещение, паровое отопление, лифты и т. д. Они же финансировали содержание штата доходных домов, от управляющего до дворника, осуществляли текущие и капитальные ремонты, вынуждены были судиться с неисправными квартиросъемщиками, испытывали потери в связи с застоем в торговле и др.

Впрочем, изложенное — лишь первый опыт, наметки, контур дальнейшего изучения поставленного вопроса, чрезвычайно актуального в нынешний период интенсивного строительства и поэтапного перехода большей части городской недвижимости в частную собственность.

Олег ГУБАРЬ.