Почем пашня?

Такой вопрос будет уместен, если Верховная Рада не продлит мораторий, установленный Законом Украины № 490-V от 19 декабря 2006 года «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно запрета продажи земли сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов».

Эти и другие вопросы были темой «круглого стола», организованного Украинским образовательным центром реформ на базе Николаевского пресс-клуба реформ. На вопросы одесских, херсонских и николаевских журналистов отвечали юрист проекта развития овощеводства в южном регионе Украины Международной финансовой корпорации Елена Меркулова, заместитель исполнительного директора Всеукраинской общественной организации Лига защиты прав землесобственников и землепользователей «Земля Украины» Сергей Верко, исполнительный директор фонда защиты замлесобственников Владимир Тараканов, начальник главного управления земельных ресурсов Николаевской облгосадминистрации Владимир Янчук, частный предприниматель Вадим Цап и начальник главного управления земельных ресурсов Херсонской облгосадминистрации Оксана Пронина.

— Вопрос создания полноценного рынка земли давно перешел из экономической плоскости в политическую, — отметила Е. Меркулова. — Только этим можно объяснить тот факт, что базовые законы «О рынке земли» и «О государственном земельном кадастре» до сих пор не были приняты, хотя поданы в парламент уже давно. Вопрос о том, пускать ли в свободный рыночный оборот земли сельскохозяйственного назначения, действительно является одним из судьбоносных для определения дальнейшего направления развития страны. Но бесспорно одно: почти 7 миллионов граждан Украины получили сертификаты, подтверждающие их право на земельную долю (пай). Существование моратория нарушает их право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Ведь владелец земельного пая не может не только, в случае необходимости, продать свою землю, но и завещать ее. Разрешено только сдавать в аренду. Однако, как показывает статистика, более половины арендной платы выплачивается в натуральной форме. Как при феодальном строе...

— Если кто-то думает, что при установленном моратории отсутствует рынок купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения, то это глубокое заблуждение, — говорит В. Янчук. — Рынок есть, только он — теневой. По информации, которой располагает наше управление земельных ресурсов, в Николаевской области из 178 тысяч паев уже продано более 5 тысяч, причем по весьма невысокой цене. Самая распространенная схема — заключение договора аренды с престарелым собственником земельного пая на 49 лет, причем к договору прилагаются дополнения, позволяющие осуществить переход права собственности. И чем дольше будет действовать мораторий, тем больше появится вариантов теневых операций по купле-продаже земли. Понятно, что Государственный и местные бюджеты от теневых трансакций с землей не получают ни копейки.

В ходе заседания за «круглым столом» приводились конкретные цифры, характеризующие теневой рынок. Так, из-за моратория, реальная арендная плата за землю с 2000 года упала в 2,5 раза. Если говорить о социальных последствиях запрета, то более 20 % граждан, получивших паи, уже умерли, так и не дождавшись разрешения на реализацию законного права распоряжаться своей землей.

Сегодня стоимость одного гектара земли в Украине, согласно расчетам специалистов, составляет 10-12 тысяч гривен. Реальная рыночная цена — в несколько раз выше. Дешевизна угодий сельскохозяйственного назначения полностью устраивает большие аграрные корпорации, которые умело обходят мораторий, ежегодно увеличивая на 10-15 тысяч паев свое присутствие на рынке земли. Как было отмечено в ходе дискуссии, если данный процесс будет продолжаться, то вскоре вся мало-мальски интересная — для ведения аграрного бизнеса — земля перейдет в собственность вышеназванных корпораций, и тогда вопрос отмены моратория просто потеряет свою актуальность.

Наконец, инвестиционный фактор. Сегодня — опять-таки из-за моратория — доступными для инвестиций является максимум 2,5% земельного фонда Украины. Безусловно, это не показатель для страны с рыночной экономикой, которая собирается вступать во Всемирную организацию торговли.

Также отсутствует земельная ипотека как механизм привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сельское хозяйство. Объем необходимых инвестиций для аграрного сектора экономики специалистами оценивается в 100-150 миллиардов долларов.

— Тем не менее, нельзя утверждать, что отмена моратория принесет селу только пользу, — частный предприниматель В. Цап повернул разговор в другую сторону. — Данные недавних социологических опросов подтверждают, что только половина фермеров поддерживают создание открытого рынка купли-продажи земли сельхозназначения, а 35-40 процентов категорически возражают против отмены моратория. Объясню, почему. Если открыть рынок и на землю установится справедливая цена, то среднестатистический украинский фермер сможет купить от силы 20-30 гектаров. Однако для эффективного ведения аграрного бизнеса необходимо иметь в обороте гораздо больше земли. Выход тогда будет один: ждать, пока эту землю купит кто-то богатый, который сам на ней работать не собирается, а будет сдавать в аренду. В том числе, и нам, фермерам. Понятно, что, взимая совсем другую арендную плату, чем ту, которую арендаторы платят сегодня владельцам земельных паев.

Среди крестьян цифры социологического опроса еще более «говорящие»: только 41 процент выступает за отмену моратория, а 53 процента — за его сохранение. Всего лишь треть руководителей сельхозпредприятий готовы работать в условиях свободного рынка земли. Главная причина, по которой люди боятся отмены моратория: создание условий, при которых владельцы сертификатов начнут массово продавать свои паи, оставаясь в итоге без земли, являющейся в селе основным средством производства и единственным источником существования. А так как, в соответствии со статьей 133 Земельного кодекса Украины залогодержателем земельного участка сельскохозяйственного назначения могут выступать только банки, то не исключена возможность — в случае отмены моратория — концентрации больших массивов земли в «руках» этих кредитно-финансовых учреждений, ведь «потянуть» существующие процентные ставки по кредитам смогут далеко не все сельхозпредприятия.

Подытоживая все вышесказанное, возникает естественный вопрос: как быть, если и продление моратория губительно для экономики страны, и его отмена сопровождается уймой рисков?

Выход, как отметили участники «круглого стола», один: изучив мировой опыт по части функционирования открытого рынка купли-продажи земли, разработать свои правила игры, которые минимизируют возможные риски от последствий отмены моратория. Так, согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Украины земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Существует и механизм предотвращения концентрации земельных участков в одних руках: в Переходных положениях вышеназванного Кодекса указано, что до 1 января 2015 года гражданин или юридическое лицо сможет купить сельхозугодий не больше 100 гектаров.

В большинстве стран — членов ЕС не существует прямо выраженных юридических ограничений на владение сельскохозяйственными землями. Однако в странах, которые недавно вступили в Европейское Сообщество, действуют временные ограничения для иностранных физических и юридических лиц, а также иностранных государств. Так, Литва, Венгрия, Чехия, Румыния, Болгария установили семилетний переходной период (отсчет ведется от даты вступления страны в ЕС), во время которого физические лица-иностранцы не могут покупать землю сельскохозяйственного назначения. Польша подобный переходной период растянула до

1 мая 2016 года.

Основанием для введения временных ограничений стало то, что рынок земли в этих странах еще находится в стадии становления; цена на участки сельхозназначения в несколько раз меньше, чем в странах ЕС; граждане имеют гораздо меньшие доходы, чем жители соседних преуспевающих европейских государств, и поэтому не могут на равных конкурировать на рынке земли; не завершено создание земельного кадастра и системы регистрации прав на недвижимость.

Все вышесказанное актуально и для Украины. Поэтому, как было отмечено в завершении дискуссии за «круглым столом», если даже мораторий упразднят, и рынок земли откроют, то для крестьянина-владельца земельного пая правильным ответом на вопрос «почем земля?» будет ответ — «пока не продается». Ибо истинной цены украинским черноземам доподлинно никто не знает.

Олег СУСЛОВ.