ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: правовые аспекты

Сегодня украинские банки предлагают широкий спектр кредитных продуктов, среди которых особое место занимает ипотечное кредитование на приобретение жилья. Каждое кредитное учреждение устанавливает свои условия, однако основные принципы такого кредитования являются одинаковыми для всех украинских банков.

Понятие «ипотека» известно со времен Древней Греции, где таким названием обозначался столб с надписью о том, что земельный участок, на границе которого устанавливали такой столб, является обеспечением займа.

В современном украинском законодательстве ипотека — это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном законом.

Банк, выдавая заемщику кредит на покупку недвижимости, берет объект недвижимости в залог (ипотеку) до момента погашения выданного заемщику кредита. Недвижимость оформляется на заемщика, находится в его собственности, но при этом нотариусом накладывается запрет на его отчуждение банком.

Рассмотрим основные моменты процедуры ипотечного кредитования.

При выборе потенциальным заемщиком банка и изучения всех условий такого кредитования он сам должен соответствовать ряду общеобязательных критериев, а именно: платежеспособность, отсутствие отрицательной кредитной истории, возрастной ценз. Платежеспособность заемщика подтверждается, прежде всего, уровнем его доходов и возможностью своевременно исполнять свои обязательства перед кредитором, а также, как правило, возможностью внести первоначальный взнос за приобретаемую недвижимость.

Кредитная история заемщика должна быть «чиста». Это означает не только отсутствие на данный момент у потенциального заемщика задолженности по кредитам, но и отсутствие проблем с погашением любых кредитов когда-либо в прошлом. Смысл риска, основанного на возрастном критерии, заключается в возможности дальнейшего погашения заемщиком взятого кредита. Так, например, банк не выдаст кредит сроком на 20 лет гражданину, который достиг 80 лет, так как рискует потерять свои денежные средства в силу определенных причин (например, смерти заемщика, тяжелых болезней и т. д.).

Потенциальный заемщик предоставляет в банк пакет документов, который условно можно разделить на два блока:

1. Документы на заемщика:

— копии паспорта и справки о присвоении идентификационного номера;

— свидетельство о заключении (расторжении) брака;

— копии паспорта и справки о присвоении идентификационного номера супруги (супруга);

— если заемщик (супруга или супруг) является субъектом предпринимательской деятельности, предоставляется свидетельство о государственной регистрации физического лица — субъекта предпринимательской деятельности, декларация о доходах за последние 6 месяцев, справка из государственной налоговой инспекции об отсутствии задолженности перед бюджетом;

— документ о трудоустройстве и уровне доходов (трудовая книжка, справка с места работы и т.д.);

— в том случае, если потенциальный заемщик уже имеет задолженность по кредиту в другом финансовом учреждении, ему также необходимо предоставить копию кредитного договора, копию договора залога, справки из этого банка о наличии или отсутствии просрочки и т.д.

2. Документы на приобретаемую недвижимость:

— правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договоры купли-продажи, дарения, мены, решения суда и т.д.);

— экспертная оценка стоимости объекта недвижимости;

— технический паспорт объекта недвижимости;

— выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество или справка-характеристика БТИ;

— справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и квартплате;

— справка из жэка о зарегистрированных лицах или домовая книга;

— если приобретается дом, также представляются документы по земельному участку: государственный акт о праве собственности на земельный участок, справка из районного отдела или городского управления земельных ресурсов об ограничениях по пользованию земельным участком, отчет о проведении экспертной оценки земельного участка;

— прочие документы по требованию банка.

В случае принятия банком положительного решения о выдаче кредита после рассмотрения представленных документов и проверки заемщика можно переходить к заключению договоров кредита, купли-продажи и ипотеки.

Кредитный договор, как правило, заключается в письменной форме и последующего нотариального удостоверения не требует.

Следует обратить внимание на то, что кредитный договор должен быть заключен до подписания договора купли-продажи, иначе существует большой риск невозможности оплаты полной стоимости недвижимого имущества, которое приобретается за кредитные средства, в установленный срок.

Обеспечением обязательств по кредитному договору на приобретение недвижимости выступает ипотека. Ипотека оформляется ипотечным договором, который заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Осуществляется также государственная регистрация ипотеки, а также страхование жилья, переданного в ипотеку.

Таким образом, для приобретения недвижимого имущества в кредит необходимо осуществить целый комплекс юридических и фактических действий, которые сопровождаются заключением ряда сделок: договора кредита, купли-продажи, ипотеки, страхования — и связывают обязательствами заемщика и кредитора на долгие годы. Обращение заемщика к услугам профессиональных юристов до заключения сделок поможет разобраться в их тонкостях, получить необходимые рекомендации.

Подготовлено Одесским областным Союзом юристов (председатель Сергей Горбунов).

на сайте: www.gorbunov.ua