|
|
   |
— Ждем обвала цен на жилую недвижимость второй год, а его все нет и нет, — этими словами начальник Одесского регионального управления Ощадбанка Украины Александр Дацюк начал свое выступление на очередном заседании пресс-клуба реформ «Порто-франко».
— Одной из особенностей нашей ментальности является вера в сказки, — заметил выступавший вторым член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Владимир ОПРИЩЕНКО. — Таким самообманом является, на мой взгляд, убежденность в резком снижении, причем, в самом ближайшем будущем, цен на недвижимость, хотя объективных причин для этого нет. Просто темпы роста цен на различные типы недвижимости будут разными. Так, «хитом» продаж 2007 года, по мнению специалистов, останутся квартиры эконом-класса до 40 квадратных метров, спрос на которые в последнее время очень вырос.
— Страхование объекта залога является обязательным условием выдачи кредитов на покупку недвижимости, — в качестве третьего спикера на заседание пресс-клуба была приглашена специалист по страхованию объектов недвижимости страховой компании «Гарант» Елена СТРЕЛЬНИКОВА. — В разных банках ставка страхования составляет от 0,2 до 0,4 процента от залоговой стоимости жилья. Также мы предоставляем услуги по страхованию от потери права собственности на приобретенное жилье.
ЧТО ЖЕ ПРОИСХОДИТ с рынком недвижимости? Чем объяснить продолжающийся — по 30-40 процентов в год — рост цен, который уже привел к тому, что однокомнатную квартиру в «хрущевке», еще десять лет назад стоившую меньше 10 тысяч у. е., сегодня выставляют по цене 50-70 тысяч долларов? Почему приход иностранных инвесторов не оказал существенного влияния на рынок? Наконец, какие из факторов, обусловивших сегодняшнее ценовое безумие, являются объективными, а какие субъективными, то есть зависящими от «злой воли» тех или иных участников рынка?
— Прежде, чем приступать к поиску ответов на эти вопросы, давайте уточним, кому же все-таки выгоден непрекращающийся рост цен, — предложил Александр Дацюк.
Как оказалось, практически всем: строителям, риелторам, страховым компаниям, банкам, чиновникам и т.д. и т.п. Невыгоден рост цен только тем, кому квартира нужна не для вложения свободных денежных средств, а для проживания. Но и эта категория покупателей подвержена давлению мощного психологического фактора под названием «сделай покупку сегодня — завтра будет дороже»...
Однако 40-процентный рост не может быть вечным! И в какой-то «черной» точке спираль цен на недвижимость обязательно сорвется в пике. Вопрос только в том, когда это произойдет...
Цены на первичном рынке жилья зависят, прежде всего, от предпринимательской активности строительных компаний. Понятно, чем больше будет построено домов, причем различных категорий, от элитных до эконом-класса, тем спокойнее будут вести себя цены. Согласно статистическим данным, объемы сдаваемого жилья в Одессе растут на 10-15 процентов в год. Но этого явно недостаточно.
По словам Александра Дацюка, большинство строительных компаний испытывают сегодня явную нехватку финансовых ресурсов. После того, как строителям практически запретили принимать средства от населения до начала возведения жилья, у них осталось пять возможностей инвестирования: через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), негосударственные пенсионные фонды, а также путем выпуска беспроцентных (целевых) облигаций. В конце прошлого года в Верховной Раде был зарегистрирован законопроект под № 2605, которым предлагается источники инвестирования строительства сократить до двух: ФФС и ФОН.
Понятное дело, строительные компании, у которых не хватает средств для наращивания объемов возводимого жилья, свою предпринимательскую стратегию строят на достижении сверхрентабельности каждого проекта. Выжать максимум прибыли — вот их девиз. Не надо, думается, объяснять, как подобный подход сказывается на цене жилья...
ОДНИМ ИЗ ГЛАВНЫХ ФАКТОРОВ, поддерживающих ценовую вакханалию, специалисты недавно называли доступность ипотечных кредитов для населения. Судя по последним новостям с рынка недвижимости, банковская система, похоже, осознала ошибочность политики «открытых дверей» и начинает предпринимать определенные меры.
Так, Национальный банк Украины всерьез озаботился тем, что две трети ипотечных кредитов, предназначенных физическим лицам, сегодня выдаются в иностранной валюте. Действительно, до сих пор брать в долг долларами было выгоднее, чем национальной валютой. Однако мало-мальски серьезный кризис в мировой или украинской экономике принесет заемщикам и кредиторам чувствительные финансовые трудности. Дабы защитить банковскую систему от возможных потрясений, а население — от валютных рисков, в апреле прошлого года НБУ вообще хотел запретить кредитование физлиц в валюте, но впоследствии передумал и ограничился только введением для коммерческих банков дифференцированного размера обязательных резервов под покрытие возможных потерь от кредитных операций.
Как отметил Владимир Оприщенко, тенденцией рынка стало сокращение сроков кредитования. Большинство банков выдают ипотечные кредиты на 10 лет. С данным утверждением согласился и Александр Дацюк, заметивший, что у украинских коммерческих банков нет и не могло быть опыта работы с заемными средствами, предоставляемыми на срок 20-25 лет. Раздав деньги, многие финансисты теперь всерьез задумались над тем, а что же будет дальше? Ведь чтобы предсказать, какая политическая, экономическая, социальная обстановка будет в Украине через четверть века, нужно быть, по крайней мере, Нострадамусом.
Средняя ставка по ипотечным кредитам, сегодня «барахтается» в районе 12 процентов в валюте. Правда, с учетом банковских комиссий и услуг, ставка может достигать 14-15 процентов годовых.
Безусловно, заемные средства, направляемые на покупку жилья, могли быть гораздо дешевле. Но тут «подсобило» государство.
В свое время для рефинансирования ипотечных кредитов было создано Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). С его помощью предполагалось удешевить кредиты, выдаваемые коммерческими банками. Однако после того, как ГИУ успешно раздало первые 100 миллионов гривень, последовала команда «Отбой!»: учреждению просто больше не дали денег.
2006 год ознаменовался провалом еще одной ипотечной программы, предусматривавшей частичную компенсацию процентных ставок по ипотечным кредитам для молодежи через Фонд содействия молодежному строительству. У Фонда выделенные ему деньги закончились еще в начале прошлого года. А потом руководителей организации обвинили в коррупции, после чего проект частичной компенсации вообще заморозили на неопределенное время.
РЫНОК ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ является еще одним мощным источником, подпитывающим рост цен. Ведь если в любом новострое, как минимум, половина квартир относится к категории инвестиционных, то есть приобретенных для последующей перепродажи, то на рынке вторичного жилья квартиры покупаются, как говорится, по прямому назначению.
— Риелторы отмечают интересную особенность совершаемых сделок, — говорит член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Владимир Оприщенко. — Наиболее активными покупателями на рынке вторичного жилья выступает молодежь. Ей некогда ждать, когда строители возведут дом. Молодым людям жилье нужно сразу, они готовы брать ипотечный кредит практически под любую ставку, лишь бы въехать в собственную квартиру уже сегодня. Их не устраивает альтернатива — ждать два-три года, пока построят дом, а потом еще искать деньги для ремонта, так как качество сдаваемого жилья по-прежнему оставляет желать лучшего.
СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ внесла свою лепту в продолжающийся рост цен на недвижимость: за последние два года они дорожали еще быстрее, чем жилье.
И все-таки непрозрачность ценообразования остается главным фактором, формирующим ценовое безумие, по единодушному мнению участников заседания пресс-клуба.
Так, до сих пор нет понятия единого имущественного комплекса. Это приводит к тому, что регистрация земельных участков и объектов недвижимости осуществляется разными государственными учреждениями. Что, в свою очередь, является мощным коррупционным фактором, отпугивающим серьезных иностранных инвесторов. Отечественные же строительные компании научились договариваться с разрешительными, проверяющими, контролирующими инстанциями всех мастей. Однако никто из строителей не признается, какая величина «откатов», благодарностей, «жертвоприношений», предназначенных чиновникам райадминистраций, мэрии, пожарникам, налоговикам, работникам санэпидемстанции, инспекции архитектурно-строительного контроля, закладывается в цену жилья.
Впрочем, существует один — пока многими недооцененный — объективный фактор, который может кардинально изменить ценовую картину в Одессе. Заключается он в том, что в черте города осталось не так много свободного места для строительства жилья. Сносить старый жилой фонд — с каждым годом эта затея становится для инвестора все более и более финансово обременительной. Поэтому многие дальновидные люди уже сегодня вкладывают деньги в земельные участки, расположенные на расстоянии до 30 километров от Одессы. Через год-другой туда обязательно дойдет строительный бум. И тогда, по прогнозам специалистов, стоимость квартир на вторичном рынке жилья упадет, как минимум, на 40 процентов. На первичном рынке падение цен составит 10-15 процентов.
Олег СУСЛОВ.