Продали квартиру: заплатите налог по-новому

1 января 2007 года вступают в силу нормы Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», регулирующие налогообложение доходов, полученных от продажи объектов недвижимого имущества.

Провести сравнительный анализ изменений в законодательстве мы попросили директора юридической фирмы «АНК» А. Н. КИФАКА:

— Как известно, сегодня при продаже объектов недвижимого имущества — квартиры, жилого дома, офисного помещения, здания завода — налоговые потери составляют 2 процента от продажной стоимости объекта, — рассказал Александр Николаевич. — Один процент составляет государственная пошлина, еще один — сбор в Пенсионный фонд. При оформлении сделки у частного нотариуса вместо государственной пошлины взимается плата за услуги, которая, однако, не может быть меньше размера пошлины.

Одной из причин, по которой вступление в силу новых норм налогообложения постоянно откладывалось, был достаточно сложный механизм расчета налога. Напомню, что способ налогообложения зависел, прежде всего, от того, находился ли продаваемый объект недвижимости в собственности продавца на момент вступления в силу закона, то есть, по состоянию на 1 января 2004 года.

Доходом от продажи закон считал цену, указанную в договоре купли-продажи, но не меньше, чем оценочная стоимость объекта, определенная государственным органом, уполномоченным проводить такую оценку.

Кроме непростых расчетных формул, статья 11 содержала положение о том, что лицом, ответственным за уплату налога, является нотариус, который удостоверяет сделку, а расчет налога должен подтвердить орган налоговой службы.

— Что же изменится с 1 января 2007 года?

— Сложный механизм, предусмотренный первоначальной редакцией закона, упростился в его новой редакции, которая и вступает в силу с нового года. Новые правила также содержат принцип разделения недвижимости на приобретенную до и после 1 января 2004 года, однако на деле это разделение уже не имеет значения для налогообложения.

Теперь, с 1 января 2007 года, если продается объект жилой недвижимости площадью до 100 квадратных метров один раз в год, — налог вообще не взимается. Если площадь превышает 100 квадратных метров, — то с дохода, пропорционального такому превышению, взимается налог по ставке 1 процент.

Если объект жилой недвижимости продается чаще, чем один раз в год, или продается любой объект нежилой недвижимости, налог взимается по ставке 5 процентов.

Размер дохода определяется как цена продажи, но не меньше оценочной стоимости, рассчитанной специально уполномоченным органом, причем любым, а не только государственным.

Новая редакция закона также предусматривает, что налог уплачивается сторонами сделки самостоятельно в сумме, определенной налоговым агентом.

Следует иметь в виду, что ни государственная пошлина, ни сбор в Пенсионный фонд не отменяются.

— Все ли предусмотрела новая редакция закона?

— Несмотря на существенное упрощение правил налогообложения, возможность их беспрепятственного применения с 1 января 2007 года остается под сомнением. Для того, чтобы нотариус (налоговый агент) мог рассчитать сумму налога, ему необходимы, как минимум, два факта: какой по счету является данная сделка для продавца и что понимать под органом, уполномоченным осуществлять оценку объектов недвижимости?

Из этого следует, что или Кабинету Министров, или Министерству юстиции, или какому-то иному органу необходимо:

1) создать такую систему регистрации сделок по продаже недвижимости, которая позволяла бы быстро получить информацию обо всех сделках, совершенных тем или иным лицом;

2) определить орган или органы, на которые возлагаются функции по официальной оценке объектов недвижимости (пока эти функции все еще выполняют БТИ).

Без этого правильно исчислить налог будет невозможно. Следовательно, невозможно будет совершить сделку по купле-продаже, ведь условием нотариального удостоверения договора является предоставление документа, подтверждающего уплату налога.

— Как же все-таки продать или купить квартиру, допустим, 2 января 2007 года?

— По сути, вышеназванные изменения не отменили задачи по адаптации подзаконных актов, необходимых для применения закона. Ведь и старая, и новая редакции предусматривали разные правила для налогообложения одного и нескольких объектов, продаваемых в течение одного года, а также обязательное проведение оценки специально уполномоченным органом. К сожалению, за три года со дня вступления закона в силу соответствующие подзаконные акты не появились даже в виде проектов. Получается, что покупателям и продавцам придется искать способы передачи права собственности на недвижимость без заключения договора купли-продажи.

Одним из таких способов является, как ни странно, договор дарения. Оказывается, вследствие последних изменений в законодательстве налоговые последствия для дарения очень схожи с последствиями для купли-продажи, с той лишь разницей, что все налоги платят сами участники сделки, а нотариус в этот процесс не вовлечен.

По общему правилу, подарки облагаются в том же порядке, что и наследство. А наследство с 1 января 2007 года будет облагаться по очень простым правилам:

— если наследник — родственник первой степени родства, то налог не взимается;

— если наследник — любое другое лицо, то налог взимается по ставке 5 процентов.

Это означает, что и подарок любому постороннему человеку облагается по ставке 5 процентов, то есть, по той же ставке, что продажа объектов жилой недвижимости более чем один раз в течение года или продажа объектов нежилой недвижимости.

Разница только в том, что при продаже налог платит продавец, а при дарении — тот, кто получает подарок. Однако этот вопрос наверняка можно урегулировать по договоренности.

Таким образом, если в ближайшее время не будут приняты меры для применения новых правил налогообложения сделок по купле-продаже недвижимости, то с начала нового года резко возрастет число притворных сделок дарения объектов недвижимости, а цены на рынке вторичной недвижимости, принадлежащей частным лицам, возрастут.

Интервью вел Олег СУСЛОВ.

Послесловие: по итогам рейтинга «Юристы Украины 2006 — выбор клиента», проводившегося правовым изданием «Юридическая практика», Александр Николаевич Кифак вошел в число пятидесяти ведущих юристов страны, а юридическая фирма «АНК» — по результатам рейтинга популярной в правовых кругах газеты «Юридическая практика» — заняла по итогам нынешнего года 14-е место, а в категории «Ведущие юридические фирмы Украины десятилетия» оказалась на 4-м месте! Поздравляем!