Торги без права проведения

Государство давным-давно признало землю товаром и определило рыночный механизм реализации земли. Но до сих пор нет единой нормативно-правовой базы проведения земельных аукционов.

Продажа земельных участков и права их аренды на конкурентных основах (прежде всего, путем проведения земельных аукционов) внедрена в Украине 11 лет назад Указом Президента Украины «О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности» от 12 июля 1995 года № 608/95.

Указом определялось, что приватизацию земельных участков несельскохозяйственного назначения для занятия предпринимательской деятельностью осуществляют соответствующие государственные администрации, исполнительные комитеты местных советов путем их продажи в частную собственность. В случае проведения приватизации на конкурcных основах, рассчитанная по специальной методике цена участка определяется как стартовая. Средства от продажи земельных участков остаются в распоряжении местных советов и используются для реализации программ социально-экономического развития.

Выполняя Указ Президента Украины, в Одессе в скором времени провели первый в Украине земельный аукцион, который дал мощный толчок аукционному движению по всей стране. Примером одесситов воспользовались Киев, Львов и другие города. В условиях отсутствия единой общегосударственной нормативно-правовой базы проведения земельных аукционов, на опыте Одессы лучшими специалистами-земельщиками Украины были созданы образцы локальных нормативно-правовых актов, которые стали основой соответствующих регуляторных актов, принятых местными советами многих крупных городов Украины.

Еще одним Указом от 4 февраля 2000 года №  168/2000 Президент Украины утвердил «Основные направления развития и регулирования рынка земель населенных пунктов, других земель несельскохозяйственного назначения» и вменил в обязанность Кабинету министров Украины обеспечивать в установленном порядке соблюдение конкуренции, определение на рыночных основах цены продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения, соблюдение прозрачности цен. А также поступление средств в Государственный бюджет Украины и местные бюджеты от продажи указанных земельных участков государственной и коммунальной собственности, взыскание государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров отчуждения земельных участков и за проведение прилюдных торгов (аукционов, тендеров) земельными участками на основе реальной цены. При этом Президент указал на недостаточное развитие финансово-правовых механизмов приобретения земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности и обеспечения прозрачности операций с земельными участками на вторичном рынке, отсутствие надлежащих условий для эффективного функционирования рыночных учреждений (земельных бирж, земельных банков, земельных аукционов и т.п.) и необходимость их неотложного создания.

Именно для этого подпунктом 23 пункта 4 Положения о Государственном комитете Украины по земельным ресурсам, утвержденного Указом Президента Украины от 14 августа 2000 года №  970/2000, на Госкомзем Украины возложена обязанность оказывать содействие проведению земельных аукционов и конкурсов.

Единственное, что было сделано Госкомземом Украины в этом направлении — издан приказ «О развитии рынка земли в Украине» от 15 мая 2000 г. №  56, которым предусмотрено организовать куплю-продажу земельных участков и прав на них путем проведения региональных аукционов (открытых торгов) и всеукраинских «электронных» аукционов через специализированные организации, определенные на конкурcных основах. До 30 июня 2000 года необходимо было разработать и представить на утверждение в установленном порядке «Положение об организации и проведении аукционов по продаже земельных участков и прав на них на конкурентных основах». За три года, после издания приказа, ни Госкомзем, ни его структурные подразделения эти требования не выполнили. Украина снова осталась без крайне необходимой единой общегосударственной нормативно-правовой базы проведения земельных аукционов.

Аналогичные требования относительно развития конкурентной среды на первичном рынке земли были закреплены в «Основных направлениях земельной реформы в Украине на 2001—2005 годы», утвержденных Указом Президента Украины от 30 мая 2001 года №  372/2001, и вновь — проигнорированные Госкомземом.

Начиная с декабря 2003 года, не реализованы в актах Кабинета министров Украины и Госкомзема Украины требования Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 11 декабря 2003 года №  1377-I — относительно определения проведения земельных торгов лицензированным видом хозяйственной деятельности и выдачи соответствующих лицензий. То есть в стране до сих пор нет органа, который бы выдавал фирмам лицензии на этот вид деятельности.

Если посчитать, одиннадцати лет не хватило Госкомзему, чтобы хоть как-то оказать содействие проведению земельных аукционов.

Через 10 дней после назначения нового председателя Госкомзема (Сидоренко М. Я.) Президент Украины Указом «О мероприятиях по улучшению инвестиционного климата в Украине» от 28 октября 2005 года №  1513/2005 вменил в обязанность Кабинету министров Украины в месячный срок принять меры относительно внедрения упрощенного порядка выделения земельных участков для реализации инвестиционных проектов, предусмотрев такое выделение исключительно на конкурсных основах. До конца 2005 года Указом предлагалось разработать совместно с Советом министров Автономной Республики Крым, областными, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями мероприятий по созданию в регионах Украины инвестиционно-инновационных проектов с выделением земельных участков на конкурсных основах, и с учетом результатов реализации этих проектов подготовить проекты соответствующих законодательных актов. На эти поручения Президента Госкомзем во главе с новым председателем снова ответил бездеятельностью.

В постановлении Кабинета министров Украины от 20.01.2006 г. № 42 «Об утверждении основных направлений правительственной политики в экономической и социальной сфере на 2006 год» сказано, что каждой области необходимо ежеквартально обеспечить продажу не меньше 10 земельных участков на аукционах.

В ответ на это Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины отчиталось о создании механизма стимулирования аукционных продаж земельных участков и о разработке законопроекта о внесении изменений в некоторые законы (относительно содействия инвестиционной деятельности в строительстве).

А что на этот раз сделал Госкомзем? В регионах это неизвестно. Тем не менее, хорошо известно другое: господин М. Я. Сидоренко высказал в СМИ свое неудовольствие существующей практикой проведения земельных аукционов на местах, указал на необходимость урегулировать вопрос определения организаторов аукциона и размер вознаграждения компаниям, которые проводят торги, и в конце концов пообещал разработать единую для всей Украины процедуру проведения земельных аукционов. А пока это не сделано, стал прикладывать немало усилий для их срыва на местах.

ВМЕСТО ОРГАНИЗАЦИИ продажи в Одесской области в первом квартале не менее 10 земельных участков на аукционах, председатель Госкомзема вместе с ответственными представителями центрального аппарата комитета всячески препятствовал проведению земельных аукционов в Одессе и области. А во втором квартале, не ограничиваясь средствами неофициального и полуофициального влияния, начал использовать более действенные меры по срыву земельных аукционов. Он отменил приказы Одесского областного главного управления земельных ресурсов, которыми регламентировались порядок проведения земельных торгов и деятельность операторов торгов. Госкомзем прислал местным советам, райгосадминистрациям, территориальным органам земельных ресурсов и прокуратуре Одесской области письма от 05.05.2006 г. № 14-27-6/3473, которыми объявил все предприятия (согласно перечню), которые осуществляют подготовку и проведение (в качестве операторов) земельных торгов на территории области, такими, которые не имеют правовых оснований для подготовки и проведения торгов, а саму подготовку торгов этими предприятиями — незаконной. Особое внимание в упомянутом письме уделено ООО «Фирма «Фарн», которое готовило последние земельные торги в Одессе.

Для чего я так подробно пишу обо всех указах и нормативных актах? Лишь для того, чтобы стало понятно: в Украине до сих пор нет единой нормативной базы для организации земельных аукционов. Нет организации, которая бы занималась лицензированием операторов торгов. И, хуже всего, работа по созданию такой базы не ведется. Попытка запретить или отменить, не предложив никаких альтернативных путей проведения аукционов, приводит к патовой ситуации.

Хорошо сознавая, что с начала проведения открытых земельных аукционов стоимость квадратного метра земли выросла даже не в разы, а на порядки, понимая невозможность (вследствие требований ст. 137 Земельного кодекса Украины) проведения земельных торгов без специализированной организации-оператора, не создав единую для всей Украины процедуру проведения земельных аукционов, Госкомзем делает решительные шаги в направлении подрыва доходной части местных бюджетов Одессы и Одесской области. И, как следствие, прекращение соответствующих отчислений в Государственный бюджет Украины. Такими действиями Госкомзем Украины наносит и уже нанес огромный экономический вред государству и нашему региону (бюджетные убытки, которые прогнозируются в 2006 году, по предварительным расчетам, могут составить 195 млн. грн.)

Разумеется, одесситы избрали цивилизованный путь борьбы за свои права. ООО «Фирма «Фарн» подала иск в Хозяйственный суд Одесской области, который приостановил действие приказа Госкомзема. Но кто даст оценку действиям государственных чиновников, препятствующих Одесскому региону в развитии первичного рынка земли по наиболее прозрачной и экономически эффективной процедуре — земельным аукционам?..

Александр КАБЛАШ.

и землепользователей «Земля Украины».