|
|
   |
Напомним: собрав с частных инвесторов свыше 320 миллионов гривень, мошенники из компании «Элита-Центр» обещали своим клиентам квартиры в строящихся домах в Киеве. На самом деле строительство велось лишь на одной площадке. Квартиры же в остальных, виртуальных, домах продавались одновременно трем-четырем семьям. В начале февраля организаторы пирамиды Александр Волконский (гражданин Российской Федерации) и Олег Шестак скрылись вместе с деньгами инвесторов. По данным на 20 февраля, 1271 пострадавший от квартирной аферы при строительстве жилья компанией «Элита-Центр» обратился в милицию. Украинские правоохранители заручились поддержкой Интерпола, но аферисты вряд ли будут найдены. Нечего и говорить, что на счетах «Элита-Центр» денег нет...
ПОЧЕМУ стало возможным строительство пирамид в Украине? Как обычному гражданину обезопасить свои сбережения, инвестируя их в новострой? Какие законодательные механизмы должно включить государство, чтобы обезоружить аферистов? Эти вопросы мы предложили обсудить профессионалам.
Тельман Эльдарович АББАСОВ, президент Ассоциации риэлторов Одессы и Одесской области:
— Вполне может возникнуть соблазн... Компания-застройщик должна пройти восемь этапов большого пути: от поиска земельного участка до непосредственно строительства. Мало того, что информация заблокирована. Потенциальный строитель должен сам найти подходящий земельный участок. Затем явиться в управление архитектуры и сообщить о своей находке. Сразу же огласить намерения строить высотный дом и для этого попросить чиновников сделать акт выбора участка. Где гарантия, что его находку не отдадут другому?.. Вот с этого момента начинаются договоренности на местах...
Будущий застройщик начинает усиленно тратить деньги на различные согласования. При этом никаких гарантий, что он получит этот участок, ему подпишут разрешение на строительство и он сможет построить дом. Ведь застройщик чаще всего не покупает землю, он не является собственником, но уже рискует своими капиталами. Наряду с официальными платежами за согласования, застройщик тратится на «представительские расходы». Денег не хватает, компания начинает привлекать средства инвесторов — физических лиц. И, если себестоимость квадратного метра составляет 400 долларов, фирма-строитель включает понесенные расходы за согласования, и выходит на цену в 700 долларов за метр. Ведь строитель хочет получить прибыль.
Например, компания строит 9 тысяч квадратных метров жилья по 500 долларов за метр. Получается 4,5 миллиона долларов. А продает мелким инвесторам 7 тысяч метров жилья по 700 долларов за метр. Получает 4,9 миллиона долларов. Потому что из этих 9 тысяч метров жилья она должна часть квартир передать городу, а значительную часть построенных метров составляют парадные, лестничные марши и площадки, лифты и техэтажи. При этом руководство компании понимает, что доход оно получит небольшой и не скоро. Чтобы получить ощутимые доходы, необходимо найти новые земельные участки по такой же схеме, и продавать метры инвесторам в то время, когда еще нет даже фундаментов зданий...
Но лишь только наступает сбой с выделением новых площадок, вся схема рушится, и псевдостроители поступают, как «Элита-центр».
При ежегодном росте цен на недвижимость на 15-20% приличной компании-застройщику выгодно обратиться в банк и взять ипотечный кредит. Например, под 12% годовых. Таким образом застройщик снимает с себя все риски и получает 8% годовых. Но какой банк выдаст кредит, если у застройщика— чаще всего — ни участка в собственности, ни документов в порядке?..
Дмитрий Геннадиевич КОТ, частный нотариус:
— На самом деле, пирамиду удалось построить потому, что строительные компании попросту игнорируют Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».
Этот закон был разработан летом 2003 года и вступил в силу 1 января 2004 года. Он регулирует деятельность строительных компаний-застройщиков, финансовых учреждений-управителей и доверителей физических и юридических лиц, которые вкладывают средства в инвестирование строительства через фонд финансирования строительства. Подробно расписаны прозрачные «правила игры» для всех участников строительного рынка. Но строительные компании ищут лазейки, как бы уйти от этого закона, привлекать деньги физических лиц вне его рамок. А государственные органы не контролируют исполнение закона.
Я выскажу мнение большинства нотариусов. Сейчас распространена ситуация, когда люди берут в банке кредит под приобретение квартиры в строящемся доме, точнее, имущественного права на квартиру в будущем. И мы отказываемся удостоверять такие договоры, обосновывая тем, что строительные компании не строят в рамках данного закона.
Как может гражданин себя обезопасить?.. К сожалению, в нашем городе были случаи, когда квартиры, в том числе и в строящихся домах, продавались несколько раз. Сегодня нельзя проверить и нельзя быть уверенным, что выбранную тобой квартиру в строящемся доме не продали одновременно еще кому-то. Нет такого механизма.
Алексей Сергеевич ПРЕСНИКОВ, директор Малиновского филиала агентства недвижимости «Капитал»:
— После скандала с «Элита-центром» на рынке новостроя наступило некоторое затишье. Люди предпочитают покупать жилье на вторичном рынке. Возможно, причина еще и в том, что с 14 января вступил в силу закон, запретивший использовать инвестдоговоры для привлечения средств в строительство жилья. А новый механизм финансирования — через фонды финансирования строительства, выпуск беспроцентных целевых облигаций — пока не слишком апробирован в Одессе.
Тем покупателям, которые все же хотят приобрести квартиру в строящемся доме, можно посоветовать следующее: обязательно попросить предоставить документы на отвод земельного участка и документы, разрешающие строительство жилого дома на этом участке. Разрешение на строительство выдает ГАСК. Если у фирмы есть такие документы, она с ними людей ознакомит.
Очень часто компании начинают строить дом без отвода земельного участка — мол, потом оформим. На практике же может случиться что угодно: строительство приостановили или, того хуже, запретили. Если даже компания изловчилась и быстро построила здание, у нее возникают серьезные проблемы со сдачей дома в эксплуатацию. Поэтому не лишним окажется навести справки о деятельности компании: как быстро были построены и сданы в эксплуатацию ее предыдущие жилищные объекты?
Должно насторожить покупателя предложение уплатить наличными и получить приходный ордер. Все проплаты должны идти через банк. Конечно, полностью себя обезопасить сложно, но предпочтение следует отдавать тем застройщикам, которые уже давно работают на рынке недвижимости и заработали приличную репутацию.
Валерий Федорович ЛОКАЙЧУК, советник председателя Союза юристов Украины, президент ирмы «Коммерсант»:
— Инвестиционные договоры, которые строительные фирмы заключали с покупателями жилья в строящихся домах, были разработаны с единственной целью: они позволяли компаниям уходить от уплаты НДС и налога на прибыль.
В общем-то, при желании все равно придумают вместо инвестиционного договора нечто похожее: например, договор о совместной деятельности, договор комиссии или договор поручения. Некоторые покупатели для того и заключали договоры напрямую со строительными фирмами, минуя банки, чтобы жилье обходилось дешевле. Тем не менее, при себестоимости в 750 долларов, квадратный метр элитного жилья в Одессе продается за 2,5 тысячи долларов. Почему? Да потому, что огромные деньги потрачены на чиновников.
Чтобы исключить строительство пирамид, необходимо отказаться от практики бесплатного выделения земель под застройку. Необходимо продавать право аренды, либо право на комплексную застройку, либо сам земельный участок на аукционе.
По большому счету, строительной компании не нужен земельный участок в собственность для того, чтобы построить на нем жилой дом и продать квартиры. Значит, на коммерческой основе надо продавать право застройки. Деньги перестанут уходить в карманы чиновникам, а попадут в городской бюджет. Городские власти смогут полностью контролировать застройку участка: грамотно вписать здание в генплан и даже оговорить высоту потолков в будущем здании. Земельные участки, либо право на застройку земельных участков, начнут приобретать реальные инвесторы. Они же смогут, в случае нужды, перепродавать участки тем, кто может начать строительство. Изменится роль банков.
Не секрет, что зарубежные банкиры активно скупают украинские банки. Следовательно, могут появиться ипотечные кредиты под выгодные проценты. Опять же, такие участки могут служить залогом. Должен соблюдаться принцип открытости: в Интернете должен быть сайт, где посетитель сможет ознакомиться с условиями продажи прав на застройку любого участка. По всем новостройкам должен быть учет на сайте ГАСКа: чей участок, кто строит, на каких условиях гражданин может приобрести жилье.
Необходимо, чтобы Кабмин разработал единый образец договора между покупателем и строительной фирмой. Ведь никто не защищен от строительных фирм: договоры они пишут «под себя», что позволяет безнаказанно затянуть строительство или выдвинуть требование доплатить. Надо, чтобы у них пропало желание ловить рыбу в мутной воде...
А если вернуться к сегодняшней действительности, то очень часто строятся здания, и лишь потом начинают процесс оформления бумаг и согласований. Иногда людям продают просто красивый эскиз, рисунок дома.
На улице Ришельевской стоит ветхий двухэтажный дом. Мало кто знает, что киевская строительная компания продала квартиры в новой высотке аж до седьмого этажа. А ведь еще даже не начали сносить ветхое здание. Таких примеров — много. Одесские пирамиды только строятся. Их обвал может начаться примерно через год. Если, конечно, государство не станет на защиту интересов своих граждан...
Как решали эту проблему в России? Как будут решать у нас?
Не успели люди отряхнуться от осколков финансовых пирамид различных «МММ», как в России, словно грибы после дождя, выросли строительные пирамиды.
Схема стандартная: некие строительные компании предлагали гражданам инвестировать деньги в строительство собственных квартир. А затем, прихватив деньги многочисленных мелких инвесторов, убывали в неизвестном направлении. Масштабы мошенничества впечатляли — тысячи обманутых граждан, пострадавших на миллиарды российских рублей. Когда завалились первые московские пирамиды, власти города попытались было сказать, что правительство Москвы не отвечает по обязательствам бизнесменов. Однако массовые пикеты и реальные угрозы обратиться в Европейский суд возымели действие. Прежде всего, было изменено и ужесточено законодательство. Отныне застройщик может привлекать инвесторов через посредника — финансовое учреждение. И только имея на руках документы на земельный участок и разрешение на строительство. Решены проблемы обманутых инвесторов: добросовестным строительным компаниям переданы площадки и предоставлены различные льготы в обмен на квартиры для пострадавших инвесторов.
В Украине же пока не работает законодательство, способное защитить своих граждан от инвестиций в пирамиду. Встречаясь с обманутыми инвесторами компании «Элита-центр», мэр Киева Александр Омельченко, как один из вариантов, предлагал апробированный в России шаг: передать площадки «Элита-центр» приличным фирмам-застройщикам, в том числе и «Киевстрою», подключить к финансированию АКБ «Аркада», предоставить застройщикам некоторые льготы в обмен на жилье.
Алла КОЛЕСНИК.