|
|
   |
Что мешает развитию ипотечного кредитования в Украине? На каких условиях коммерческие банки готовы одалживать деньги на покупку жилья? Достаточно ли система ипотечного кредитования подкреплена соответствующими законами и нормативными актами? Как выглядят спрос и предложение на украинском рынке недвижимости и может ли ипотечное кредитование минимизировать дисбаланс между ними? Много ли молодых семей воспользовалось возможностями льготного кредитования при решении своих жилищных проблем?
Эти и другие вопросы обсуждались в ходе каскадного заседания «Роль и место ипотечного кредитования в украинской экономике», организаторами которого выступили Национальный пресс-клуб «Общество и власть» и Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) при поддержке проекта Европейского Союза «Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине».
— Несмотря на то, что сегодня кредит на покупку жилья, как вид банковского продукта, может предложить практически каждый украинский коммерческий банк, однако классической схемы ипотечного кредитования в нашей стране еще нет, — отметил и.о. заместителя министра финансов Виталий Лисовенко. — Классическая схема предоставления кредита на покупку жилья подразумевает наличие трех составляющих: долгосрочность (не менее 10 лет), минимальный процент, доступность для семей со средним достатком. А ведь именно недвижимость является тем базовым экономическим активом, который позволяет через систему ипотечного кредитования привлекать в хозяйственный оборот и сферу потребления долгосрочные финансовые ресурсы. И не случайно именно уровень развития и совершенства ипотеки является одним из показателей, по которому судят об общем уровне экономического развития той или иной страны в целом.
По оценкам специалистов, в Украине система ипотечного кредитования начала формироваться в 2001 году. Во многом, благодаря невысоким темпам инфляции, стабильности курса национальной валюты, постепенному увеличению доходов населения.
По состоянию на июль нынешнего года общий объем остатков кредитных ресурсов, выданных на покупку или строительство собственного жилья, в целом по стране превышал 5,5 миллиарда гривень. Много это или мало? Ответ очевиден: удельный вес ипотечных кредитов в совокупном кредитном портфеле украинских коммерческих банков к лету 2005 года достиг 4,6 %. Однако, как считают специалисты, оптимальное значение данного показателя для среднестатистического универсального комбанка должно составлять как минимум 8-10 %. При том, что в большинстве экономически развитых странах из 10 кредитов четыре выдаются на покупку жилья.
— Государство не может диктовать цены на рынке недвижимости, но обязано регулировать процессы, влияющие на стоимость жилья, — убежден Виталий Лисовенко. — Так, высокие процентные ставки объясняются скудностью источников, из которых коммерческие банки могут брать деньги для предоставления ипотечных кредитов. По сути, основным источником долгосрочной ипотеки являются депозиты с максимальным сроком до 1 года. У банков отсутствуют возможности для рефинансирования с помощью, допустим, выпуска ипотечных ценных бумаг. Именно поэтому относительно недавно при Министерстве финансов было создано Государственное ипотечное учреждение, которое, являясь кредитным учреждением второго уровня, будет помогать банкам искать финансовые ресурсы. Большая работа предстоит по унификации законодательства. Сегодня процессы на рынке недвижимости регулируют более 20 законов, которые зачастую конфликтуют между собой. Правительство подготовило ряд предложений по внесению изменений в действующее законодательство, которые вскоре будут вынесены на суд народных депутатов. Наконец, для развития ипотеки необходимо устранить психологический барьер, заключающийся в том, что мы еще не привыкли жить в кредит и не любим быть кому-то должны.
Три года назад, в июне 2002 года, была создана Украинская национальная ипотечная ассоциация. Учредителями УНИА выступили более 20 ведущих коммерческих банков, а также риелторские компании, юридические и страховые фирмы. Свою роль ассоциация определила как платформу для ведения диалога между ключевыми игроками на ипотечном рынке для установления прозрачной, надежно отрегулированной и действенной системы ипотечного кредитования. УНИА и Министерство финансов Украины стали основными официальными получателями технической помощи в рамках проекта ЕС «Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине», в котором участвуют европейские консалтинговые и юридические фирмы во главе с французским консорциумом «Текнитас». Проект стартовал в январе 2005 года и рассчитан на 25 месяцев.
— Показателями «здоровья» ипотечного рынка являются три фактора: доступность кредита для средних слоев населения; приемлемые условия кредитования для самих банков; отрегулированность взаимоотношений между заемщиком и кредитором, — отметил руководитель проекта г-н Пьер-Ив Дивизиа. — Хочу сразу подчеркнуть: предлагая свою юридическую и консалтинговую помощь, Европейский Союз не стремится навязать Украине конкретную модель ипотечного рынка, который существует в той или иной стране. Экономике вашей страны присущи особенностям, которые ни в коем случае нельзя игнорировать. К примеру, рынок ипотечного кредитования в Англии и Дании кардинально отличается от рынка в Чехии и Венгрии. Поэтому целью проекта является отбор самых лучших европейских технологий и адаптирование их к реалиям украинской экономики.
Проанализировав динамику существующих спроса и предложений на рынке недвижимости, а также факторы, определяющие стоимость ипотечных кредитов у коммерческих банков, специалисты проекта назвали «болевые точки», сдерживающие развитие ипотеки в Украине.
Первая из них — низкий спрос на жилищные ипотечные кредиты, который, в свою очередь, обусловлен высокими процентными ставками и высокими ценами на недвижимость.
Вторая «болевая точка» — отсутствие режима плавающей процентной ставки. То есть, банки предлагают заемщику фиксированную ставку по ипотечного кредиту, страхуя себя от «передряг» на финансовом рынке. В проигрыше остается потребитель, который вынужден платить за кредит по установленной на весь срок действия договора цене.
Третья — излишняя валютизация жилищного ипотечного кредитования. Как оказалось, сегодня 75 процентов (!) кредитов выдается в долларах США. Этим закладывается «мина замедленного действия» как под благосостояние заемщиков, подавляющее большинство которых получает доходы все-таки в гривне и при значительных курсовых колебаниях могут получить — как выражаются специалисты — платежный шок, так и под финансовую устойчивость банков, попадающих в жесткую зависимость от наличия депозитов в иностранной валюте и поведения экспортеров.
Наконец, несбалансированность банковских активов и пассивов по срокам (депозиты привлекаются в среднем на 1 год, а ипотечные кредиты необходимо выдавать, как минимум, на 10 лет) создает ощутимый риск ликвидности, которого коммерческие банки стремятся избежать двумя способами: «задирая» вверх процентную ставку и ограничивая количество ипотечных кредитов, которые они потенциально могут выдать.
— Любой рынок, в том числе вопрос цены, регулируется наличием конкуренции, — подчеркнул ведущий эксперт по вопросам ипотеки проекта ЕС Лайф Андерсон. — На украинском рынке ипотечных кредитов настоящей конкуренции не наблюдается. Ведь как себя ведут ваши банки? Они предлагают потребителям ипотечные кредиты, недвусмысленно заявляя: хотите — берите, не хотите — не берите. В Европе такого нет. Прежде всего из-за того, что все процессы на рынке недвижимости тщательно изучены и стандартизированы. Западные кредитно-финансовые учреждения, привлекая заемщиков, вынуждены конкурировать в рамках единых стандартов, что, в свою очередь, способствует постоянному снижению процентных ставок и появлению новых источников для рефинансирования коммерческих банков. Наконец, снижению стоимости ипотечных кредитов будет способствовать максимальная прозрачность процессов на рынке строительных услуг и настоящая конкуренция между строительными компаниями.
В ходе каскадного заседания Национального пресс-клуба прозвучало еще много интересных суждений и предложений. В частности, председатель Государственного фонда содействия молодежному строительству Валерий Омельчук отметил, что государство помогает молодежи по двум направлениям. Во-первых, можно попробовать получить за счет фонда льготный кредит сроком до 30 лет. Однако более популярной и более доступной является вторая программа, в соответствии с которой за счет бюджетных средств компенсируется процентная ставка по ипотечному кредиту в размере учетной ставки Национального банка Украины. Сегодня она равна 9,5 %. Таким образом, ипотечный кредит под 14-15 процентов для молодых заемщиков фактически стоит 4,5-5,5 процента.
Однако прорыва на рынке ипотечного кредитования, в том числе и установление справедливой цены заемных средств, не будет — и с этим согласились все участники дискуссии — пока государство не начнет строительство социального жилья. В Государственном бюджете страны необходимо предусмотреть средства, направляемые на капитальное строительство социального жилья. Идеальная потребность Украины составляет 7-8 миллиардов гривень в течение 8-10 лет. Однако, по словам заведующего секретариатом Комитета ВРУ по вопросам строительства, транспорта, жилищно-коммунального хозяйства и связи Юрия Манцевича, это утопия. А вот предусмотреть 2-3 миллиарда гривень в Госбюджете-2006 на строительство государственного социального жилья вполне реально.
Олег СУСЛОВ.
Одесса — Киев — Одесса.