|
|
   |
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС Украинской ССР от 1983 года, которым мы сегодня пользуемся, безнадежно отстал от реалий сегодняшнего дня. Необходимость принятия нового кодекса, призванного дать ответы на большинство вопросов в жилищной сфере, осознают все, кто в своей деятельности сталкивается с жилищными проблемами. В течение 9 лет депутаты Верховной Рады предпринимали несколько попыток принять новый кодекс, но — безрезультатно. Проект Жилищного кодекса, подготовленный ко второму чтению, существенно отличается от первоначальной редакции. Широкая общественность с ним не знакома, так как в СМИ он не опубликован. Участники «круглого стола», проведенного по инициативе ассоциации «Одесский жилищный союз» еще в январе с.г., обратились к народным депутатам с просьбой опубликовать проект кодекса для его всенародного обсуждения, но ответа так и не получили.
Общественность и специалисты считают, что принимать жилкодекс в нынешней редакции нельзя, но их мнение не учитывается. А односторонние аргументы одного из соавторов проекта — И.И. Резника, без учета критических замечаний, сохраняют в проекте закона концептуальные ошибки и нормы, противоречащие действующему законодательству.
РАССМОТРИМ, к примеру, ситуацию с реконструкцией и застройкой центральной части города, где расположены дома дореволюционной застройки. В основном, это двух- и четырехэтажные дома с изношенными дворовыми и внутридомовыми сетями, текущими кровлями и холодными батареями. Но предложи их обитателям переехать в жилмассивы Котовского или Таирова, в относительно новые дома с повышенной комфортностью, — желающих найдется немного. Что же держит людей на этом месте? Если не брать в расчет такой фактор, как генеалогическое древо, намертво вросшее корнями в эти стены, лестницы, веранды, дворики, — так это земля, на которой стоит дом. Земля, которой нет цены, но которая продается за конкретные деньги, и суммы эти из года в год растут. Как же проект Жилищного кодекса, подготовленный ко второму чтению, учитывает земельный фактор? А никак...
Вот какие условия переселения нанимателей и собственников жилых помещений при реализации инвестиционных проектов по реконструкции районов жилищной застройки заложены в ст. 23 проекта жилкодекса. Решение органа местного самоуправления о реализации проекта реконструкции должно быть опубликовано не менее чем за год до начала его реализации. Все собственники и наниматели, проживающие в домах, находящихся в районе реконструкции, должны быть предупреждены письменно об изъятии их жилья. Собственникам квартир может быть предложено другое жилье или произведен принудительный выкуп. Наниматель имеет право на получение жилья, общая площадь которого соответствует площади квартиры, или другого помещения, независимо от количества лиц, проживающих в этом жилом помещении. В данном случае переселение нанимателя не относится к улучшению жилищных условий и не влечет за собой обязательств по предоставлению жилья в соответствии с нормативами.
Давайте разберемся с последствиями, к которым приведет применение этой статьи. Предположим, что Одесский горсовет утвердил проект реконструкции районов жилищной застройки в центре города, и новый план реконструкции предполагается вынести на сессию горсовета. Вы, уважаемый читатель, «имеете счастье» жить в этом районе, и с момента обнародования решения о его реконструкции вашу квартиру по существующим ценам уже никто не купит. Потому что цена на недвижимость, подлежащую принудительному отчуждению, резко упадет. Следовательно, если на вашу квартиру на рынке жилья не будет спроса, цена на нее будет снижаться и дальше. Владелец не будет ремонтировать квартиру в доме, который идет под снос, что также не увеличит ее стоимость.
Поскольку законодатель вообще ничего не сказал о размере предоставляемой собственнику квартиры взамен отчуждаемой, вам предложат в лучшем случае равную площадь. Не согласитесь — застройщик выкупит вашу квартиру в принудительном порядке за гроши, так как согласно ст. 60 оценка жилья производится по рыночным ценам. О цене такой квартиры мы уже говорили выше. На справедливое решение суда уповать бесполезно, так как он в данном случае будут руководствоваться этим же кодексом.
Таким образом, в новом Жилищном кодексе сделано все возможное, чтобы стоимость отчуждаемого жилья была как можно ниже...
Создается впечатление, что авторы нового законопроекта не учитывают то обстоятельство, что 80 процентов жилого фонда страны принадлежит гражданам на правах частной собственности. Иначе чем объяснить, что большая часть статей Жилкодекса посвящена вопросам найма и бронирования жилья, учета очередников на получение квартир и другим аспектам, свойственным коммунальной и государственной собственности на жилье. А ключевой вопрос — право собственности на вспомогательные и нежилые помещения дома, придомовую территорию — не затронут. Выходит, что владельцы квартир в домах коммунальной собственности не имеют прав на чердаки, подвалы и другие нежилые помещения? И это несмотря на то, что Конституционный суд Украины дал соответствующее разъяснение по этому вопросу. А ведь эта проблема особенно актуальна для домов, расположенных в центре города, имеющих хорошие подвалы, которые пользуются спросом у бизнесменов. Однако выгоду от этого получают чиновники, а не жильцы этих домов.
ЕЩЕ ОДИН АСПЕКТ — перевод жилого помещения в нежилое и его дальнейшая реконструкция. Не секрет, что первые этажи жилых домов очень привлекательны для бизнесменов, и скоро квартир на первых этажах попросту не останется, их места займут магазины, аптеки, парикмахерские, офисы различных фирм и агентств. Но законодателю этого кажется мало, статьей 10-й он предусматривает возможность создания объектов торговли и на вторых этажах жилых домов.
Как сегодня действующее законодательство защищает интересы гражданина, сосед которого без его согласия решил переоборудовать квартиру в объект предпринимательской деятельности? Недавно ассоциация «Одесский жилищный союз» представляла интересы жительницы одного из многоквартирных домов в апелляционном суде Одесской области. Наша подзащитная обжаловала решение районного суда, разрешившего соседу реконструкцию квартиры под парикмахерскую с увеличением площади более чем в два раза за счет пристройки под ее окнами. Вынося решение в пользу соседа, суд сослался на то, что наша подзащитная не доказала, что реконструкция квартиры и перевод ее в нежилое помещение нанесут ей ущерб. Когда в апелляционном суде ее спросили, что она просит у суда, она ответила: «Я хочу покоя...».
Гарантирует ли нам покой новый закон? К сожалению, нет. Более того, он нарушает и наши имущественные интересы, потому что при проведении таких реконструкций разрушаются несущие и ограждающие конструкции дома, перегружаются внутридомовые сети, фактически отчуждается часть придомовой территории в пользу одного собственника. По сути, предприниматель незаконно использует чужую собственность для получения собственной выгоды. Что говорит по этому поводу новый Жилищный кодекс? Увы, его авторы эту проблему не видят...
Ничего не сказано в кодексе и о порядке владения, пользования и распоряжения придомовыми территориями возле многоквартирных домов. Земля всегда была своего рода «яблоком раздора» между жильцами и властью, но этот вопрос так и не нашел своего решения в проекте нового закона.
ОСОБАЯ ТЕМА — правоотношения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах, которые авторы законопроекта пытаются урегулировать в ст. 29, 30, 31. Противоречий, в том числе и Закону Украины «О кооперации», в этих статьях предостаточно. Чего стоит такая норма, как принудительный перевод жилищно-строительных кооперативов в жилищные кооперативы, которая идет вразрез с Конституцией. Главная же проблема состоит в том, что учредителями при создании ЖСК будут выступать не граждане Украины, как это предусмотрено Законом «О кооперации», а юридическое лицо, получившее разрешение на строительство дома, оно и будет устанавливать условия приема граждан в ЖСК. В этом случае и цены на жилье будет диктовать строительная организация, а не члены ЖСК. Думаю, комментарии здесь излишни...
Я остановился только на некоторых концептуальных проблемах Жилищного кодекса. По мнению членов ассоциации «Одесский жилищный союз», кодекс грешит и другими недоработками, полный перечень которых мы передали депутатам Верховной Рады.
Евгений МАЛЬНЕВ.
Председатель ассоциации «Одесский жилищный союз».