|
|
   |
«Правовое регулирование и судебная практика по делам о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество» — такой была тема очередного заседания «круглого стола» отделения Ассоциации юристов Украины в Одесской области, состоявшегося на прошлой неделе в зале «Унион», где экспонируется проект Генерального плана развития Одессы.
В дискуссии относительно того, каким же образом следует поступать судам в случае обращения с иском об узаконении самостроя, и нормами каких законов следует руководствоваться при рассмотрении подобных дел, приняли участие представители десяти юридических и аудиторских фирм, а также бизнес-центра для молодых предпринимателей и адвокатского объединения «Континент».
— Сегодня основной нормой, регулирующей вопрос признания права собственности на самовольно построенные объекты недвижимости, является статья 376 Гражданского кодекса Украины, — так председатель совета одесского отделения АЮУ, управляющий партнер юридической фирмы «Юрлайн» Владимир Зубарь открыл заседание «круглого стола». — Именно эта статья определяет основные признаки, при наличии хотя бы одного из которых построенный, либо строящийся, объект недвижимости может быть отнесен к разряду самовольного строительства.
Действующее законодательство назвало четыре признака самостроя:
— построенный (либо строящийся) объект расположен на земельном участке, который не был отведен под данное строительство;
— у застройщика отсутствует предусмотренное законодательством разрешение на проведение строительства и строительных работ;
— у застройщика нет утвержденного соответствующим образом проекта того, что он строит;
— во время строительства произошло существенное нарушение установленных норм и правил.
Второй основной докладчик «круглого стола» — юрист ЮФ «Юрлайн» Алексей Иноземцев — более подробно остановился на каждом из вышеперечисленных признаков самостроя.
Так, отсутствие у застройщика отвода земельного участка под строительство означает, что за"стройщик либо самовольно занял землю, либо нарушил ее целевое назначение. В первом случае все понятно — за захват земельного участка и последующее на нем строительство предусмотрена уголовная ответственность, в соответствии со статьей 197 УК Украины. Исходя из этого, у «захватчика» практически нет шансов узаконить самострой на чужой земле. А вот нарушение за"стройщиком целевого назначения земельного участка является гораздо более распространенным случаем.
Основными документами, легализующими стройку, являются разрешение сессии городского или поселкового совета на осуществление строительства и разрешение на проведение строительных работ, выдаваемое специализированной инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). Отсутствие этих документов означает, что объект недвижимости возводится самовольно.
Чтобы согласовать проект строительства в соответствии с нормами действующего законодательства, застройщику необходимо получить разрешение городского совета на право разработать и согласовать проект, найти лицензированную проектную организацию, согласовать проект с органами санитарного, пожарного и экологического надзора, провести экспертизу, а потом утвердить проект в горсовете. Как показывает практика, у «самовольщиков» обычно отсутствуют сразу два необходимых документа: согласованный проект и разрешение на осуществление строительства.
Наконец, последний признак самостроя — факт существенного нарушения строительных норм и правил — является, если можно так выразиться, самым хлипким с правовой точки зрения, так как в законодательстве данный термин не урегулирован. Участники «круглого стола» поддержали мнение А. Иноземцева, что, во-первых, установить нарушение строительных норм и правил можно только путем проведения экспертизы лицензированной организацией. А во-вторых, существенными нарушениями СНиПа, наверное, следует считать только те, которые либо негативно сказываются на правах третьих лиц, либо могут привести к нарушению правил эксплуатации самостроя, в частности, к порче или гибели объекта недвижимости.
Разобравшись с признаками самовольно возведенного объекта недвижимости, участники «круглого стола» приступили к обсуждению самого интересного: в каких же случаях законодательство разрешает узаконить самострой, ведь пункт 2 статьи 376 Гражданского кодекса не дает «самовольщику» права собственности на то, что он построил?
Как оказалось, таких случаев предусмотрено всего два. Первый — в суд с исковым заявлением о признании права собственности на объект недвижимости обращается застройщик, который возвел самострой на не отведенном для этой цели земельном участке, но потом сумел в установленном законом порядке оформить право собственности либо пользования этой землей.
Второй случай — с исковым заявлением в суд о признании права собственности на самострой обращается непосредственно собственник либо пользователь земельного участка. Правда, как показывает практика рассмотрения гражданских дел данной категории, которую обобщила судебная палата по гражданским делам апелляционного суда Одесской области, недостаточная продуманность норм статьи 376 ГК Украины привела к тому, что собственник земельного участка, который использовал его не по целевому назначению, осуществив самовольное строительство, имеет в суде гораздо больше шансов получить право собственности на такой объект недвижимости, чем собственник земли, который, не меняя ее целевого назначения, просто возвел самострой.
В этой связи участники «круглого стола» были единодушны в том, что статью 376 Гражданского кодекса следует дополнить положением, в соответствии с которым право собственности на самовольно возведенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим подобное строительство на принадлежащем ему земельном участке без соответствующего разрешения или утвержденного проекта, если не нарушены права третьих лиц и соблюдены строительные нормы и правила.
Представитель горисполкома, участвовавший в дискуссии, выразил непонимание общей постановки основного вопроса заседания. Мол, абсурдно, с правовой точки зрения, обсуждать случаи, когда можно узаконить самовольное строительство, так как самовольность априори означает нарушение закона. С точки зрения городской власти, вопрос следует ставить иначе: как препятствовать самовольному строительству? Ведь основополагающим признаком данной проблемы является принадлежность земельного участка. То есть в случаях, когда земля тебе не принадлежит, либо у нее другое целевое назначение, суды ни под каким «соусом» не должны признавать право собственности на самострой.
Впрочем, представитель горисполкома согласился с выводами судебной палаты по гражданским делам апелляционного суда Одесской области, которая разобралась в причинах появления такого понятия, как «самовольно построенный объект недвижимости» и наличия обширной судебной практики по узаконению самостроев.
Виной всему — явное несовершенство организационно-правового механизма реализации права собственников земельных участков на их застройку, которое выражается в длительности процедуры получения разрешения на строительство, подготовки и утверждения проектной документации, получения разрешения на выполнение строительных работ, оформления права собственности на завершенное строительство, а также большие финансовые расходы на выполнение проектных, юридических и других работ.
Поэтому-то и вынуждены граждане вначале возводить самострой, а потом бежать в суд, надеясь, что эта инстанция внемлет аргументам и узаконит «неожиданно» появившийся объект недвижимости. Ведь статья 47 Конституции Украины, закрепляющая за гражданином право на жилье, предусматривает, что государство обязано создать условия, при которых каждый может построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Таким образом, не только статья 376 Гражданского кодекса требует пересмотра и внесения изменений, но и сам механизм реализации права собственников земельных участков на возведение на нем строений и сооружений, предусмотренный статьей 375 ГК Украины.
Следующее заседание отделения Ассоциации юристов Украины в Одесской области состоится 18 апреля и будет посвящено правовым аспектам строительной реконструкции зданий, являющихся памятниками архитектуры.
Олег СУСЛОВ.
резонанс
«Своевольничают на Хуторской»
В «Вечерней Одессе» за 12 января опубликовано письмо жителей переулка Шахтинский, обеспокоенных эпидемически опасной ситуацией, сложившейся из-за того, что владельцы частных домов по улице Хуторской самовольно устроили вывод канализационных стоков в лотки для отведения подпочвенных и ливневых вод. В результате по открытому лотку вдоль Шахтинского текут зловонные стоки.
Получен ответ на жалобу из Суворовской районной администрации.
«Совместно с представителем инспекции по благоустройству
г. Одессы проведено обследование территории данного микрорайона. Факты подтвердились. При визуальном осмотре состояния канала для подпочвенных и ливневых вод установлено, что во многих домовладениях выведены канализационные стоки напрямую в канал. Сточные воды из лотка скапливаются между Ковыльным и Советским переулками. В данном микрорайоне отсутствуют линии городской канализации, выгребные ямы для стока канализационных вод быстро заполняются подпочвенными водами в связи с их высоким уровнем.
Райадминистрацией направлены письма в управление инженерной защиты территории города и развития побережья, в управление экологиче"ской безопасности и в инспекцию по благоустройству г. Одессы.
Жильцам частного сектора, проживающим по улицам Хутор"ская и Агрономическая, выданы предписания о необходимости демонтажа канализационных труб, выведенных в лотки для отведения подпочвенных вод, и обустройства выгребных ям на территории домовладений.
В.С. ХИМЕНКО.
Заместитель председателя Суворовской райадминистрации».