|
|
   |
До установленного законом срока, 1 июля нынешнего года, после которого жэки «прикажут долго жить», осталось чуть больше двух месяцев. Во многих домах процедура создания объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) идет к завершению. В других — обитатели хотя бы задумываются о судьбе собственного дома. В редакционной почте накопилось достаточно писем, в которых читатели интересуются теми или иными вопросами будущей ОСМДешной жизни. На них отвечает председатель ассоциации «Одесский жилищный союз» Евгений Павлович Мальнев.
— Один из самых распространенных вопросов: правда ли, что срок ликвидации жэков, запланированный на 1 июля, перенесен, и можно не спешить с созданием ОСМД?
— Существующим законодательством четко определен срок, после которого жэки прекратят свое существование. Чтобы изменить эту дату, необходимо, чтобы Верховная Рада внесла в Закон «О некоторых особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» соответствующие изменения. Такой законопроект есть, но он еще даже не зарегистрирован.
Было бы логично не ограничиваться каким-либо сроком, потому что одномоментно перевести обслуживание жилого фонда на другой уровень невозможно. Процесс создания ОСМД, по моему мнению, займет не один год. Это как приватизация государственного жилого фонда, которая идет с 1992 года. Помните, был установлен срок, затем его не один раз продлевали, и четкой границы окончания этого процесса нет. Так и с ОСМД. Загонять процесс создания объединения в какие-то узкие временные рамки, на мой взгляд, не нужно. Тем более, что законодатель так и не решил, что же делать с аварийными домами. Поэтому однозначного ответа на сегодняшний день нет.
Думаю, что нужно опасаться другого: если не будут внесены соответствующие изменения, касающиеся сроков создания ОСМД, то предприимчивые бизнесмены смогут воспользоваться этой ситуацией и прихватить наиболее интересные с экономической точки зрения дома и поставить там свои управляющие компании.
— Вопрос от жителей дома № 2 с улицы Бабаджаняна: «У нас под одним почтовым адресом зарегистрированы более полусотни квартир, которые располагаются в разных строениях по всему двору. Есть двухэтажное здание, одноэтажное, флигель и т.д. Двухэтажный дом на 15 квартир официально признан аварийным. Могут ли жильцы этого дома участвовать в создании ОСМД, может быть, для них предусмотрены какие-то особые условия?».
— Законом не предусмотрено создание в аварийных домах объединения совладельцев, поскольку приватизировать квартиры в таких домах не разрешено. А в соответствии с законодательством создавать ОСМД могут только собственники жилых и нежилых помещений. Другой разговор, если дом признан аварийным после приватизации жилья.
Что касается условий создания ОСМД, то они обозначены в ст. 6 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» и едины для всех. Первое условие — объединение можно создать, если в доме есть три и более собственников квартир. И второе — если несколько домов объединены хотя бы одним из следующих условий: общей территорией, общими инженерными сетями, общим имуществом — в таких домах можно создать объединение совладельцев.
— Сохранятся ли льготы по уплате жилищно-коммунальных услуг в ОСМД для ветеранов войны, чернобыльцев, инвалидов? Чем это гарантируется?
— Однозначно, все льготы по уплате ЖКУ сохраняются, как на услуги, которые предоставляют водоканал, облэнерго, облгаз, так и услуги по содержанию дома и придомовой территории.
Льготы гарантируются законами, по которым они предоставлены людям. Более того, в законе об ОСМД предусмотрено право объединения на компенсацию за предоставленные услуги по обслуживанию дома жильцам, имеющим льготы на ЖКУ.
— Что включает в себя понятие «придомовая территория»? Есть ли четкое определение данного термина? Какими правами обладают участники ОСМД при ее использовании?
— Придомовая территория — это территория, которая необходима для эксплуатации дома и обслуживания жильцов. Ее границы устанавливаются на основании градостроительной и землеустроительной документации, которая, однако, не дает ответа о границах придомовой территории. Свое слово должны сказать землеустроители, которые учитывают все нюансы и определяют границы земельного участка, передаваемого ОСМД в собственность или пользование.
Границы однозначно установить невозможно, пока не будут выполнены требования градостроительной и землеустроительной документации.
Опыта предоставления таких территорий в Одессе нет. За исключением случаев, когда застройщик покупает земельный участок, а затем передает его объединению вместе с домом. Хотя практически все строительные компании берут землю в аренду и строят на ней дом, который затем передают собственникам квартир. Те создают объединение, договор аренды земли заканчивается, и земля опять возвращается в коммунальную собственность. Практически 99,9 процента всей территории города — это коммунальная собственность территориальной громады Одессы, на которой расположены многоквартирные дома.
Город давно обещает определить границы придомовой территории и передать в собственность или пользование собственников дома. Даже разработана соответствующая программа, которой предусмотрены значительные средства на определение придомовой территории. Пока же дело с места не сдвинулось. Кабинет Министров должен был разработать упрощенную процедуру передачи земли ЖСК и ОСМД. Отмечу, что отсутствие границ придомовой территории не является препятствием для создания ОСМД.
— Продолжение темы о земле: «Принадлежит ли земля под домом объединению совладельцев? Если да, то кто является плательщиком земельного налога?».
— Поскольку у ОСМД нет госакта о праве собственности или пользования земельным участком под домом и вокруг него, то и земельный налог объединение не платит. Обязанность по уплате земельного налога наступает после регистрации госакта в государственном реестре объектов недвижимого имущества (кстати, он является открытым, и можно посмотреть, кто является собственником земельного участка).
— Могут ли участники ОСМД, скажем, через год, разочаровавшись в работе объединения, распустить его? Что для этого нужно?
— Распустить объединение можно, для этого нужно большинством голосов принять соответствующее решение на общем собрании участников ОСМД. Но что будет дальше? Назад в коммунальную собственность никто дом не возьмет. Перед жильцами снова встанет проблема — кто будет управлять домом? Надо будет искать управляющую компанию. В этом случае логики в роспуске ОСМД как юридического лица нет.
Хочу обратить внимание на следующий момент: участники ОСМД могут отказаться от формы самоуправления и сразу заключить договор с управляющей компанией.
— «Какую все-таки организационно-правовую форму примут жэки после 1 июля? Будут ли между ними проводиться тендеры на право обслуживать тот или иной дом?» — интересуется Николай Иванович Барсуков.
— Если на территории, которую обслуживает жэк, все дома создадут ОСМД, жилищные организации должны будут прекратить свое существование или реорганизоваться в частную компанию и выйти на рынок как исполнители услуг. Однако есть дома, в которых невозможно создать объединение совладельцев, в частности, это аварийные и ветхие дома, жэки по-прежнему будут заниматься их обслуживанием, что предполагает дотирование из местного бюджета, поскольку люди, живущие в этих домах, не платят квартплату.
— Жанна Андреевна Зайцева спрашивает: что такое технический паспорт дома и зачем он нужен?
— Технический паспорт содержит информацию о доме — год постройки, материал, из которого возведено здание, занимаемая площадь, площадь всех жилых, нежилых и вспомогательных помещений, техническое состояние всех конструкций. В него заносятся сведения обо всех изменениях, которые происходят в доме в процессе эксплуатации, техническом оснащении здания. Технический паспорт обязателен для эксплуатирующей организации, без него содержание дома невозможно. Передавая здание в управление ОСМД, жэк обязан передать и технический паспорт, ведь объединение должно знать, в каком состоянии он принимает дом.
Закон обязал бывшего балансодержателя при передаче дома в управление ОСМД изготовить и бесплатно передать им всю техническую документацию, в том числе и техпаспорт. Городским советом разработана программа по поддержке создания ОСМД, где предусмотрены средства для изготовления техпаспортов на дома, которые передаются из коммунальной собственности в управление ОСМД.
— Что по закону должен выполнить жэк, прежде чем жильцы, создав ОСМД, с ним расстанутся?
— Жэк должен оказывать содействие в создании ОСМД. Прежде всего, он должен передать всю информацию о собственниках помещений, состоянии платежей, льготниках, получателях субсидий, должниках. Все эти нюансы правление ОСМД должно учесть до начала хозяйственной деятельности, чтобы не терять деньги объединения. Кстати, если у жильцов есть задолженность перед жэком, он должен сам решить эту проблему, ОСМД не несет никаких обязательств перед жэком за эти долги.
Как я уже говорил, жэк должен передать всю техническую документацию, помочь синхронизировать все расчеты, снять показания всех приборов с тем, чтобы правление объединения имело возможность заключить договоры на коммунальные услуги с одной даты, и на эту дату состоялась передача дома с баланса жэка в управление ОСМД.
— Будущих участников ОСМД волнует проблема лифтов. Не секрет, что большинство лифтов в одесских домах отработали свой срок и нуждаются в модернизации или замене, а это большие деньги. Не каждый ОСМД будет в состоянии выполнить эти дорогостоящие работы...
— Да, срок эксплуатации лифтов — 25 лет, затем они должны пройти экспертизу, которая определит, можно дальше им пользоваться или все-таки нужно выполнять капремонт, модернизацию или замену. Так вот, прежде чем передать дом в управление ОСМД, прежний балансодержатель должен провести экспертизу подъемников, продлить срок их эксплуатации и передать всю техническую документацию с отметкой Госгортехнадзора, подтверждающей, что эксплуатация лифта разрешена.
— Какие права и обязанности у председателя ОСМД?
— Права и обязанности председателя ОСМД определены Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», уставом конкретного объединения и положением о председателе ОСМД. Последние два документа утверждаются на общем собрании совладельцев многоквартирного дома. Так что невозможно сказать однозначно, чем должен заниматься председатель ОСМД. Общее собрание должно решить, какими полномочиями наделить главу объединения.
Но есть перечень прав и обязанностей, которые должен выполнять председатель. Прежде всего, это вопросы, связанные с приемом и увольнением работников. Далее — он имеет право первой подписи на финансовых документах. Он открывает счета в банке, распоряжается имуществом и денежными средствами объединения, но не единолично, а на основании решения правления ОСМД.
— Если квартира приватизирована на двух и больше человек — кто считается участником ОСМД? Этот вопрос интересует многих горожан.
— Все зависит от того, на каком праве жильцам принадлежит квартира. Если на праве общедолевой собственности, то все граждане, которые имеют долю в этой квартире, являются участниками ОСМД. Если квартира приватизирована на праве общей совместной собственности, без указания долей, тогда совладельцы квартиры должны сами определить, кому они делегируют участие в ОСМД.
— Своей проблемой поделилась Клавдия Петровна Жукова: «В нашем доме создается ОСМД. После смерти родителей я еще не вступила в права наследства. Могут ли меня принять в объединение или нужно ждать, пока стану законным владельцем квартиры? Какие у меня права?».
— Участниками ОСМД становятся собственники жилых и нежилых помещений. Поскольку у читательницы еще нет свидетельства о праве собственности на квартиру, она не может принимать участие в общих собраниях, принимать решения. Полноправным участником ОСМД читательница станет после регистрации права собственности в государственном реестре объектов недвижимости.
— Евгений Павлович, не секрет, что горожане по-разному относятся к перспективе самостоятельно управлять своим домом. Кто-то считает, что после образования ОСМД в доме наступит всеобщее благоденствие, другие предсказывают трудности. Какие все-таки проблемы и сложности следует ожидать в ОСМД? К чему быть готовым?
— По собственному опыту знаю, что ОСМД с большим трудом получит техническую документацию — придется ждать, пока город ее изготовит. Второе — неплатежи населения, которые могут серьезно усложнить финансовое положение объединения. Третье — низкая профессиональная подготовка председателя ОСМД. Участникам ОСМД необходимо иметь активную гражданскую позицию, требовать выполнения устава и закона. Главное — не быть равнодушным, а чувствовать себя хозяином в доме.
Интервью вела Валентина Онькова