|
|
   |
ВЫСТУПИТЬ В ПРЕССЕ с настоящей статьей меня подтолкнуло несоответствие стоимости жилищно-коммунальных услуг их количеству и качеству.
Попытаюсь проанализировать только услуги по содержанию дома и придомовой территории и предлагаю вариант решения затянувшегося кризиса в этой отрасли.
Жилкоммунсервисы (ЖКС) по своей сути являются точной копией советских ЖЭКов, МЭПов, ЖЭО и постсоветских ДЕЗов. Все попытки их модернизации заканчивались только сменой вывесок. Затопленные фекалиями подвалы, ободранные подъезды, неработающие лифты, протекающие кровли и трубы, постоянные поборы с жильцов на ремонты внутридомовых сетей — вот стиль работы ЖКС.
Единственное, что с завидной последовательностью менялось, так это тарифы на содержание домов и придомовых территорий. За период с 2004-го по 2009 год они выросли почти в пять раз.
Несомненно, во многом такое удорожание вызвано объективными причинами — инфляцией, повышением минимальной зарплаты, удорожанием ресурсов, отменой дотаций из бюджета. Но заработные платы, пенсии и стипендии за это время в пять раз не возросли, и когда все затраты на содержание жилья государство переложило на плечи граждан, то многие семьи оказались перед выбором: или нормально питаться, или платить за жилищно-коммунальные услуги. У людей возник закономерный вопрос: что для меня лично делается на эти деньги? Но на этот вопрос ни городская власть, ни руководители ЖКС вразумительных ответов не дали. В результате имеем постоянно растущую задолженность за жилищно-коммунальные услуги, обоснованное недовольство населения и проблемные судебные разбирательства в будущем.
Одесситы поставлены перед выбором: либо контролировать обоснованность и законность тарифов, размеры фактически предоставленных жилищно-коммунальных услуг, оплачивая их соответственно качеству и количеству, либо позволять предприятиям ЖКХ и дальше нас обворовывать.
МОГУТ ЛИ ЖКС обеспечить нормальное содержание домов и придомовых территорий? Считаю, что не могут, по следующим причинам.
ЖКС занимает монопольное положение на закрепленной территории, что исключает конкуренцию со стороны других субъектов хозяйствования и, естественно, негативным образом отражается на его результатах работы.
Услуг по содержанию дома и придомовой территории насчитывается 26: уборка лестничных клеток, техническое обслуживание лифтов, подготовка дома к осенне-зимнему периоду и т.д., — но большинство из них не могут предоставляться каждому жильцу, ибо оказываются всем жителям дома, поскольку направлены на поддержание всего жилого дома.
По этой причине отдельный жилец дома не имеет возможности оценить объемы и качество предоставляемых ему всех 26 видов услуг. Сделать это можно опосредованно — через наличие воды, тепла, электроэнергии в квартире, а выполнение некоторых услуг (например, уборка подвала и кровли, текущий ремонт) вообще невозможно контролировать, так как жильцы доступа в технические помещения не имеют.
В таких условиях жилищники могут утверждать (собственно, они это и делают), что все работы по содержанию дома и придомовой территории выполнены в полном объеме и с хорошим качеством. Проверить фактическое выполнение работ не- просто, так как жильцы в массе своей не обладают специальными знаниями.
Еще одна «генетическая» проблема ЖКС — жильцы не имеют возможности повлиять на предоставленные услуги или на исполнителя этих услуг. Составление актов выполненных работ, которые должны подписать потребители перед их оплатой, действующим законодательством не предусмотрено, да и не- реально получить подписи от обитателей всех квартир дома. Пригласить, как это предусматривает законодательство, представителя ЖКС для составления акта-претензии — себе дороже, а составишь акт за подписью двух соседей — будешь доказывать свою правоту в суде.
Повлиять на кадровый состав ЖКС, перейти на обслуживание к другому исполнителю услуг, потребовать отчета руководителей ЖКС о выполненных работах жильцы не могут. Вот мы и имеем жилищно-коммунальное крепостное право.
СУЩЕСТВЕННЫЙ НЕДОСТАТОК ЖКС — отсутствие индивидуального подхода к каждому дому. ЖКС обслуживают большую группу домов по единому шаблону — с минимальным объемом фактически выполняемых работ. Учитывая, что тарифы рассчитываются для каждого конкретного дома, правомерно было бы ожидать и индивидуального подхода жилищников к обслуживанию каждого дома. Но это из области фантазий...
Для удовлетворительного содержания жилищного фонда необходимо закрепить за каждым домом специалиста, лично несущего ответственность за санитарное и техническое состояние, другими словами, у каждого дома должен быть хозяин. Такого организационного подразделения в ЖКС нет и быть не может, так как это противоречит его интересам.
ВОЗНИКАЕТ резонный вопрос: а кто будет обслуживать жилищный фонд, если упразднить ЖКС?
Теоретически есть два варианта: создание объединения собственников многоквартирного дома (ОСМД) или заключение договоров с управителем — юридическим или физическим лицом, которое имеет право на управление жилищным фондом.
Такой выход из положения видят некоторые руководители Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины. На практике, проверенной временем и многолетним зарубежным опытом, качественное управление жилищным фондом без создания ОСМД весьма проблематично. По законодательству, в каждом доме, где приватизировано более трех квартир, может быть создано ОСМД. В Украине около 90% всех квартир находятся в частной собственности граждан. Это значит, что во всех многоквартирных домах можно создать объединения совладельцев. В Одессе созданы и успешно обслуживают свои дома более 260 ОСМД.
Существует и другая модель управления. В некоторых новостройках застройщик после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию создает частное предприятие, которое оказывает жилищно-коммунальные услуги жильцам. Как правило, такие предприятия обслуживают крупные жилищные комплексы (дома элит-класса) с автономными системами тепло- и электроснабжения, с огороженной территорией.
Как показывает практика, частные компании предоставляют услуги по содержанию жилищного комплекса, как правило, хорошего качества и в полном объеме. Если в таком доме проживают обеспеченные люди, то конфликтов не возникает. В домах, где живут люди с разным достатком, через год-два жильцы начинают сравнивать свои расходы на жилищно-коммунальные услуги с расходами в домах ОСМД, где квартплата меньше. Люди не хотят платить больше и вскоре в новых домах начинают создавать ОСМД, часто с конфликтами и судебным разбирательством, поскольку частные компании не хотят терять свой бизнес.
НЕОБХОДИМОСТЬ создания ОСМД продиктована не только удешевлением жилищно-коммунальных услуг, а, в первую очередь, возможностью контролировать объем и качество оказанных услуг.
Процедура создания ОСМД, подготовка уставных документов в достаточной степени урегулирована действующим законодательством и многократно апробирована на практике, здесь проблем нет. Но как только ОСМД вступают в имущественные правоотношения с властью, она тут же пытается ущемить их права и интересы.
Проблемы возникают при приеме дома на баланс объединения, заключении хозяйственных договоров с коммунальными предприятиями, укомплектовании ОСМД кадрами, определении границ придомовой территории и т. п.
В домах ОСМД коммунальные предприятия расторгают действующие договоры на водоснабжение и теплоснабжение с владельцами квартир и принуждают объединения заключить с ними договор на эти услуги. Замысел прост: возложить на ОСМД ответственность за долги бюджета и населения за потребленные коммунальные услуги.
Для получения льгот и субсидий гражданам, проживающим в ОСМД, необходимо согласовать тариф на услуги по содержанию жилого дома с
горисполкомом. А во время процедуры согласования управление экономики горсовета «выламывает руки» ОСМД, требуя делать расчет своих тарифов «в нашей фирме», за что, естественно, приходится платить круглую сумму.
Несмотря на требование законодательства, до сих пор горсовет не выделяет средства на проведение капитального ремонта в ОСМД.
ОСОБАЯ ТЕМА — кадры. В Украине нет учебных заведений, готовящих специалистов по управлению жилищным фондом. Руководителя ОСМД, по закону, избирает общее собрание членов объединения. Но вновь избранный председатель ОСМД, как правило, с этой работой не знаком, не знает, что делать и с чего начинать.
Ассоциация «Одесский жилищный союз», понимая острую необходимость подготовки специалистов для ОСМД, открыла курсы, на которых проходили подготовку и повышение квалификации около ста председателей и бухгалтеров объединений и жилищно-строительных кооперативов. Большинство из них успешно руководят ОСМД в г. Одессе.
Но, говоря о кадрах ОСМД, нельзя недооценивать значения кадрового состава в руководящих структурах ЖКХ города. От заместителя городского головы и начальника управления жилищно-коммунального хозяйства во многом зависит судьба ОСМД. В их ведении находятся вопросы проведения первого капитального ремонта за счет средств городского бюджета, подготовка председателей на курсах в строительной академии, передача дома на баланс объединению, очень важна и просто моральная поддержка объединений. За последние девять лет на посту заместителя мэра, курирующего вопросы ЖКХ, и начальника управления сменилось много людей. При этом только два заместителя городского головы были профессионалами, владели ситуацией и видели пути реформирования ЖКХ города.
Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирных домов» предоставил нам возможность избавиться от зависимости от коррумпированных чиновников. У нас есть возможность самим определять, в каких услугах мы нуждаемся и сколько за них платить, есть все рычаги контроля и влияния на цену, качество и количество предоставляемых нам услуг.
Создание ОСМД в доме для его обитателей — это освобождение от крепостного права ЖКХ. Станьте свободными!
Евгений МАЛЬНЕВ.
Председатель ассоциации «Одесский жилищный союз», заместитель председателя Союза собственников жилья Украины.