|
|
   |
Несколько лет назад лауреат конкурса «Вечерней Одессы» «Люди дела», управляющий несколькими жилищно-строительными кооперативами и объединениями совладельцев многоквартирных домов в Суворовском районе, член Национального совета по реформированию ЖСК и ОСМД при Кабинете Министров Украины Валерий Штефанец знакомился с опытом управления и обслуживания жилья в Германии. Об этом мы его и попросили рассказать.
— После объединения двух Германий — Восточной и Западной — жилищный фонд, который в восточной части страны находился в народной собственности, был переведен в ведение муниципалитетов, которые, в свою очередь, передали его в управление муниципальным жилищным компаниям или жилищным кооперативам. Приватизация жилья происходила не бесплатно или за символическую плату, как это было во многих странах постсоветского пространства, а по рыночной цене. Вырученные средства направлялись на санацию здания, то есть на ремонт и модернизацию внутридомовых коммуникаций. Приватизация жилья почти всегда включала продажу земли или, точнее, заключение долгосрочного договора на земельный участок.
В Германии существует непривычная для Украины форма собственности. Многоквартирные дома могут принадлежать как частным, так и юридическим лицам, жилищным или жилищно-строительным кооперативам. Очень распространенная форма собственности — совместное домовладение, что, собственно, и интересовало нашу делегацию.
В санированных домах, по тамошнему законодательству, сразу же создавались объединения собственников жилья (ОСЖ). Причем при приватизации хотя бы одной квартиры в доме создание объединения обязательно. Немецкое законодательство устанавливает, что членство в объединении собственников жилья наступает автоматически, вместе с покупкой квартиры в многоквартирном доме. Владелец квартиры не имеет права отказаться от вступления в объединение и автоматически становится совладельцем совместной собственности.
В Германии законом предусмотрены два варианта создания ОСЖ. Первый вариант — это договор между совладельцами, когда все совладельцы здания договариваются между собой о создании ОСЖ таким образом, чтобы каждому совладельцу была предоставлена собственность в виде определенной квартиры. В декларации о разделе общей собственности и техническом паспорте дома устанавливаются границы жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности каждого члена объединения, и определяется его доля в общей собственности. После регистрации декларации и устава в поземельной книге каждый совладелец дома становится собственником своей квартиры.
Второй способ создания ОСЖ состоит в том, что единоличный собственник жилого дома, например, строительная компания, самостоятельно составляет декларацию о разделе общей собственности и разрабатывает устав объединения, нотариально их заверяет и регистрирует в поземельной книге, после чего хозяин квартиры получает на нее право собственности.
Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, чем владение паем в жилищном кооперативе. Зарегистрировав дом в качестве кондоминиума, жильцы становятся собственниками своего жилья, получают свою долю в общем имуществе, а их квартиры приобретают более высокую стоимость.
Органом управления ОСЖ, как и у нас, является общее собрание, которое принимает решение по уставу и изменениям в него, избирает правление объединения (оно работает бесплатно), принимает решение о назначении управляющего (при необходимости — о досрочном расторжении договора с ним), утверждает составленную управляющим годовую смету доходов и расходов, устанавливает размер взносов и платежей, принимает решения об объеме ремонтных работ, использовании объектов общей собственности.
Отмечу, что собственники предъявляют большие требования к качеству обслуживания и профессионализму, честности и порядочности управляющего. Обычно управляющего нанимают в небольших жилых домах на несколько квартир или в частном доме на одну-две семьи. Владельцы квартир в многоквартирном доме предпочитают иметь дело с управляющей жилищной компанией. В соответствии с немецким законодательством в обязанности компании входит техническое обслуживание дома, включая текущий и капитальный ремонт, обслуживание инженерных коммуникаций и ликвидацию аварийных ситуаций. Компания собирает и использует средства на содержание жилья, участвует в решении споров в судах.
В составе коммунальных платежей жильцов учитывается прибыль собственника дома. Платежи за обслуживание включают в себя страхование здания, земельный налог, плату за уборку мест общего пользования, уборку снега и вывоз мусора, озеленение, уборку территории, регулярный осмотр системы отопления и водоснабжения, услуги кабельного ТВ.
Порядок уборки подъездов и придомовой территории определяется общим собранием. Если жильцы готовы оплатить услуги «хаусмастера», то именно он будет отвечать за чистоту в доме. Если жильцы не готовы нести дополнительные расходы, убирают сами по графику. На поставку воды, электричества и газа каждый хозяин квартиры заключает договор с поставщиком.
В Германии нет единой государственной системы коммунальных служб, следовательно, нет и единых тарифов на коммунальные услуги. Все предприятия, обслуживающие местных жителей, являются частными и участвуют в достаточно жесткой конкурентной борьбе за потребителя. Конкуренция же является стабилизирующим фактором в формировании тарифов. Вопрос качества и стоимости услуг регулирует рынок в конкурентной борьбе.
Каждый собственник недвижимости вправе самостоятельно выбирать, какой частной фирме отдать предпочтение. Например, жильцы сами решают, каким электричеством пользоваться, выбирая атомную, тепловую, газовую, водяную электростанцию (стоимость электроэнергии может различаться в зависимости от источника). Отопление помещения также предоставляется на выбор между масляным, водяным, газовым и т.д.
Качество работ и траты контролируют сами жильцы. Замечу, что немецким собственникам присущ высокий уровень заинтересованности и ответственности за свое жильё. К тому же, эта ответственность является общей для всех собственников — всё, что касается площадей общего пользования, фасада, крыши, подвалов и чердаков, придомовой территории, решается строго коллективно.
Все ремонтные работы — будь то ремонт крыши, электропроводки, квартирных дверей или окон — финансируются всеми собственниками солидарно. Коллективно также решаются вопросы установки каких-либо конструкций на фасаде или даже на балконе. Например, ОСЖ может постановить, что выдвижные козырьки (маркизы) должны быть одного цвета на всех балконах, или даже запретить устанавливать спутниковые антенны и внешние охладители для систем кондиционирования, портящие внешний вид дома.
ОСЖ строго регулирует правила поведения в доме: ограничения по шуму, использование придомовой территории, коридоров и лестничных клеток. Собственник, отказывающийся выполнять решение коллектива жильцов, может быть принуждён к этому судом. Законом даже предусмотрена процедура принудительной продажи собственности, в случае если один из собственников категорически не подчиняется правомерным решениям ОСЖ.
Размеры текущих и внеочередных накоплений средств, необходимых для поддержания состояния здания, определяются самим ОСЖ, и все обязаны эти средства вносить. Хранятся они на счетах объединения. С нерадивых собственников деньги могут быть взысканы по решению суда. Если один из собственников не может изыскать необходимые средства, ему остаётся только продать квартиру. Мера строгая, но таким образом обеспечивается выполнение всех необходимым мероприятий по содержанию жилья. Правда, если квартира — единственное жильё и не чрезмерно велика, государство может предоставить поддержку при оплате коммунальных услуг.
Отдельно нужно сказать о вывозе мусора. В Германии, прежде чем выбросить мусор, его сортируют в три контейнера — для пищевых и органических отходов, бумаги и пластика. За правильностью сортировки тщательно следят: если жилец выбросит мусор в непредназначенный для этого контейнер, в следующем месяце он заплатит значительно больше. При этом в многоквартирном доме сумма увеличится для всех. Поэтому нарушителей ловят, существуют даже специальные детективы, которые по составу мусора могут определить его хозяина.
Улицы и дворы в Германии очень чистые, это отмечают все, кто там побывал. Таков образ мыслей граждан: немцы с самого детства привыкают к тому, что нужно содержать свой дом, город и страну в порядке.
В общей сложности отчисления на обслуживание жилья, в том числе текущее обслуживание, срочный ремонт и накопления на капитальный, составляют 40 процентов от суммы платежа. На эти деньги удается относительно неплохо содержать дом и проводить энергосберегающие мероприятия.
Семья, в которой работает хотя бы один человек, в состоянии оплатить счета без ущерба для своего бюджета. Влезать в долги немцы не рискуют — сразу останешься без газа, воды, тепла, да ещё и по судам затаскают. Но взамен люди получают качественные услуги. По крайней мере, перебоев со светом, водой и теплом в Германии не бывает.
Нас заверили, что после утепления домов при их модернизации уровень затрат на отопление упал приблизительно в два раза. Часть эти средств направляется на содержание дома. Это очень важно, чтобы результат от реконструкции и энергосберегающих мероприятий доставался жильцам в виде дополнительного комфорта и снижения коммунальных платежей, а не управляющим компаниям в виде дополнительной прибыли.
В Германии сумели сэкономленные средства направить на повышение комфортности жилья. Результат мы увидели воочию — серые и неудобные панельные дома стали красивыми и комфортабельными, что ощутимо сказалось на их стоимости.
Подготовила Валентина Онькова