|
|
   |
Получив приглашение на участие во второй научнопрактической конференции на тему «Проблемы и перспективы развития строительного комплекса г. Одесса», я пересмотрел сборник тезисов аналогичной конференции, которая состоялась два года назад с той же повесткой дня.
Безусловно, много научных, юридических и жизненно важных проблем и вопросов, продиктованных реалиями жизни, поднято в выступлениях. Но, к сожалению, как бы на втором плане, в тени осталась ключевая проблема развития города — строительство доступного жилья, решение жилищной проблемы!
А это ключевая проблема не только для города, но и для страны, общества, каждого конкретного человека. Ведь без собственного жилья ни о какой гражданской активности человека говорить не приходится — он превращается в бомжа и вынужден вести растительный образ жизни.
При том, что в нашей стране удельный вес жилищного строительства в общем объеме капиталовложений за последние годы составляет от 15 до 16,5%, а в большинстве стран Европы — от 45 до 52%.
Приведу ряд заключений аналитиков Национального банка, опубликованных в его отчете за І полугодие 2018 года.
«В Украине прибыльность строительства жилья в среднесрочной перспективе уменьшится из-за роста конкуренции. А спрос останется ограниченным из-за низкой платежеспособности населения. Причины роста конкуренции — сокращение количества участков под застройку и новые государственные строительные нормы, ограничивающие плотность застройки. Кроме того, предложение значительно превышает спрос. Платежеспособный спрос населения остается ограниченным, а предложение продолжает расти...». И в заключение: «В Украине становится невыгодным строительство жилья» — Нацбанк.
Обратите внимание, ключевые слова в отчете: прибыльность, платёжеспособность населения, сокращение участков под застройку.
Выводы Национального банка, с точки зрения банкиров и получения максимальной прибыли, — правильные... Об этом говорят и статистические данные за первое полугодие 2018 года — жилья введено в эксплуатацию на 29% меньше, чем в первом полугодии 2017 года.
Но как быть с реализацией 47-й статьи Конституции Украины, которая предусматривает: «Гражданам, которым требуется социальная защита, жилье дается государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную для них плату».
Таких категорий четыре: 1-я – сироты; 2-я – жители аварийных либо ветхих домов; 3-я – тяжело больные, которым необходимо жить отдельно от семьи; 4-я – военнослужащие, инвалиды войны, в том числе и участники АТО. Граждане этих категорий получают жилье бесплатно, в первоочередном или внеочередном порядке, за счет средств местных советов.
В Одессе на квартирном учете при районных администрациях на 1.01.2018 года состоит 16342 семьи и одиноких, имеющих право внеочередного и первоочередного получения жилья. Но! В это число не входят семьи, для которых согласно генеральному плану, утвержденному Одесским горсоветом 25.03.2015 года, определено исключение из эксплуатации жилого фонда 17,7 тыс. квартир. А также семьи, не имеющие право внеочередного и первоочередного получения жилья, но проживающие на площади меньше санитарной нормы (13,65 м2 на человека), предусмотренной Жилищным кодексом. Таких семей 40% от всех живущих в городе семей.
Приведенная статистика говорит о сложнейшем положении с решением жилищной проблемы в городе. Для количественной оценки, напомню, что в 1990 году (далеко не благополучном) город предоставил семьям, стоящим на квартирном учете всех категорий, 6923 квартиры.
ВЫХОД ИЗ ЭТОГО ПОЛОЖЕНИЯ, НА МОЙ ВЗГЛЯД, ЗАКЛЮЧАЕТСЯ В СЛЕДУЮЩИХ МЕРАХ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРЕДПРИНЯТЬ В ПЕРВООЧЕРЕДНОМ ПОРЯДКЕ.
ПЕРВОЕ. Изменить сложившуюся в «лихие 90-е годы» систему организации жилищного строительства в городе. Систему, которая направлена не на решение жилищной проблемы, а на получение сверхприбылей власть предержащими либо приближенными к ним.
Судите сами. Юридическое лицо, получившее по решению горсовета право на владение земельным участком, как правило (в 90 из 100 случаев), не имеет ни материальных, ни финансовых, ни кадровых ресурсов для ведения строительства. Это анализ данных земельного кадастра.
Для капитализации права на владение землей эти юридические лица заключают договор со строительными компаниями на строительство жилья, в процессе реализации которого строительная компания и де-юре, и де-факто выполняет роль и заказчика, и застройщика-генподрядчика, и проектировщика, и инвестора, и менеджера по реализации квартир и других построенных помещений.
Когда дом построен:
* Юридические лица — владельцы земли получают от 12 до 15% построенных помещений и квартир, стоимость которых по рыночным ценам в разы превышает затраты, понесенные при получении права владеть ею.
* Строительные компании, выполняющие перечисленную гамму взятых на себя обязательств, в итоге имеют уровень рентабельности своей деятельности от 80 до 190%.
* А город? Город от построенного объекта не получает ни одного квадратного метра жилья, ни помещений. Паевой взнос, полученный от застройщика от сметной стоимости, уменьшается в разы по сравнению с рыночной стоимостью построенного объекта.
В итоге, от действующей системы жилищного строительства имеем следующее: город расходует свой ценнейший ресурс — землю, получает, как в анекдоте «навар от яиц», а очередь на бесплатное получение жилья стоит без движения.
Интересны цифры для сравнения: чтобы рядовому американцу купить средний объект жилой недвижимости, необходимо затратить 2,7 среднего годового дохода, а у нас в стране, в нашем городе — 52 средних годовых дохода.
При этом стоит обратить внимание на мировой рейтинг прозрачности рынка недвижимости нашей страны. В 2017 году он опустился с 46-го места на 75-е. Коррупционная составляющая при строительстве жилья колеблется от 25 до 50% стоимости объекта.
ВТОРОЕ. Для изменения действующей системы жилищного строительства, прежде всего, горсовету необходимо принять решение об изменении функций управления капитального строительства горисполкома, приблизив их к функциям «Строительного комитета города», десятилетиями действовавшего в Одессе в период ее расцвета. Дать УКСу реальные рычаги и возможности решения его основной задачи, цитирую из положения об УКСе: «К основным задачам управления относятся — обеспечение строительства и приобретение жилья для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий...». Именно УКС должно стать основным звеном в системе заказчиков и застройщиков в городе.
ТРЕТЬЕ. Свести к минимуму точечную застройку и положить конец хаотичной застройке каждого свободного клочка земли в центральной и прибрежной части территории города без малейшего понятия, как будет в дальнейшем развиваться городская инфраструктура. Для этого горсовет в первоочередном порядке должен наделить градостроительный совет не рекомендательными, а директивными функциями. Это не просто предложение, это веление времени, этого требуют новые строительные нормы ДБН — «Планирование застройки территории».
ЧЕТВЕРТОЕ. Наладить учет всех семей, нуждающихся в жилье по категориям, согласно Жилищному кодексу страны, на базе которого горсовету необходимо в директивном порядке утвердить структуру жилищного строительства в городе. Разработать программу строительства муниципального жилья для семей, стоящих на очереди для получения внеочередного и первоочередного бесплатного жилья, требующих отселения из аварийных и ветхих домов.
Типов такого жилья должно быть достаточно много: это и временное жилье, и молодежное жилье, и жилье под сдачу в аренду. Рынок арендного жилья в мире растет от 40 до 70% ежегодно. А у нас он находится в эмбрионально-зачаточном состоянии.
ПЯТОЕ. Начать практическую работу по реализации положений генерального плана, касающихся инженерной подготовки свободных городских земель для жилищного строительства.
Все перечисленные первоочередные меры не плод моих теоретических размышлений, а практика успешных городов, в том числе и хорошо нам знакомых городов-побратимов: Валенсии, Ванкувера, Йокогамы. Там города выступают де-факто субъектом, а не объектом рыночных отношений в процессе строительного бизнеса.
Выше перечисленные первоочередные меры должны стать организационно-правовым каркасом создания общегородской программы «Жилье», реализация которой станет мощным пассионарным толчком для консолидации и объединения нас — одесситов в развитии города.
печатается с небольшими сокращениями