|
|
   |
Жители многоквартирных домов знают, что именно они являются сособственниками территорий за пределами квартир, то есть лестниц, межквартирных площадок, лифтовых, подвалов, чердаков и т.д. А вот является ли такая общая собственность благом или бременем — большой вопрос.
Ранее управление общими территориями осуществлялось жилищно-экслуатационными конторами (ЖЭКами), они были балансодержателями этого имущества.
После принятия в мае 2015 года Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» установились три возможные формы управления общей собственностью совладельцев многоквартирных домов:
— через собрание совладельцев, решение которого имеет силу, если за него проголосовали собственники более 75% площади квартир, а для решения об избрании управителя или уполномоченного лица от совладельцев дома на подписание договора с управителем — достаточно голосов собственников более 50% площади квартир;
— через заключение договора с управителем (частной компанией, альтернативой привычному ЖЭКу), который за деньги будет оказывать совладельцам жилищно-коммунальные услуги;
— через создание ОСМД (объединения собственников многоквартирных домов) — юридического лица, на баланс которого передаются общие территории дома и которое будет распоряжаться общими территориями либо силами своего правления, либо, опять же, наймёт частного управителя.
Если до 1 июля 2016 года совладельцы дома, в котором не создано ОСМД, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом (иными словами, если не было проведено собрание совладельцев с принятыми согласно кворуму решениями), то управление таким домом передаётся управителю, которого назначает по результатам конкурса исполнительный орган горсовета. Договор с таким управителем от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа горсовета. Иными словами, если совладельцы не воспользуются предоставленной им инициативой самоуправления, город вновь возьмёт их под крыло, назначив им частного управителя на своё усмотрение.
Договор с управителем (как с избранным совладельцами, так и с назначенным горсоветом) заключается по типовой проформе на 1 год с пролонгацией при отсутствии уведомления за 1 месяц до даты расторжения.
Если в течение действия договора с «навязанным» управителем совладельцы всё же примут решение об изменении формы управления (о создании ОСМД или о выбора уполномоченного лица, которому будет поручен поиск «своего» управителя), то совладельцы имеют право досрочно расторгнуть договор с «навязанным» управителем, уведомив его об этом за 2 месяца.
Другое дело — досрочное расторжение договора с «собственным» управителем (то есть не навязанным горсоветом, а избранным совладельцами, в частности, собственниками более 50% площади квартир). Расторгнуть договор с управителем, выбранным жильцами (через собрание или через ОСМД), возможно лишь в том случае, если управитель плохо справляется со своими функциями, и это установлено в результате технического обследования дома либо в результате опроса жителей. То есть для досрочного расторжения договора со «своим» управителем должны быть основания (в отличие от навязанного).
Исходя из изложенного, попробуем ответить на распространённые вопросы жителей многоквартирных домов.
Для снятия управляющего необходимо провести собрание совладельцев, на решение которого поставить комплексно два вопроса:
— отзыв действующего управителя;
— создание ОСМД (либо назначение уполномоченного лица, которому будет поручено выбрать управляющего, заключить с ним договор от имени всех совладельцев и контролировать его деятельность).
Такое собрание может быть созвано инициативной группой в составе не менее трёх совладельцев, а письменное уведомление о дате и месте его проведения должно быть вручено не позднее чем за 10 дней до даты собрания каждому совладельцу (необходимо либо вручать жильцам под роспись либо направлять заказным письмом в адрес каждого совладельца), а также размещено при входе в каждый подъезд дома. Решение собрания об отзыве управителя и создании ОСМД (либо назначении уполномоченного лица) будет принято, если за него проголосуют совладельцы более 50% площади квартир в этом доме.
Если при проведении собрания не набрано достаточное количество голосов для принятия решений, закон даёт возможность восполнить недостачу путём письменного опроса совладельцев, которые не голосовали на собрании, что может быть выполнено инициативной группой в течение 15 дней после проведения собрания (фактически — путём обхода жильцов по квартирам).
Целесообразно вместе с вопросом создания ОСМД решать вопрос об избрании его правления, в состав которого включить инициативных жильцов, кто готов взять на себя функции управителя общими территориями, по крайней мере, на время — до заключения договора со «своим» управителем.
После создания ОСМД и его регистрации как юридического лица необходимо направить «навязанному» управителю уведомление о расторжении договора, и через 2 месяца договор прекратится, освободив дорогу новому, желаемому, управителю.
Закон недвусмысленно говорит о том, что коллективное решение, принятое совладельцами, владеющими более 50% голосов для вопросов назначения и снятия управителя и более 75% голосов по другим вопросам, касающимся общих территорий, является обязательным для всех совладельцев (включая тех, кто были «против» или не голосовали).
Отказ жильца, несогласного с мнением большинства, подписать, например, договор с управителем не повлияет ни на действительность договора, ни на обязанность жильца вносить плату за услуги управителя.
Иными словами, одиноко протестующий жилец не сможет воспрепятствовать реализации решений, принятых большинством, а также не сможет освободиться от обязанности выполнения таких решений, как совладелец общих территорий.
Каковы обязанности управителя общим имуществом? Какие возможны способы воздействия на него?
Можно выделить следующие основные функции управителя общими территориями в многоквартирном доме:
— организовывать предоставление жильцам жилищно-коммунальных услуг (в частности, путём заключения договоров с предоставляющими организациями и контроля за исполнением этих договоров);
— обеспечивать надлежащую эксплуатацию и содержание дома, контролировать техническое состояние инженерного оборудования дома, квартир и помещений (в том числе путём проведения осмотров основных конструктивных элементов дома и организации профилактических, текущих, капитальных ремонтов);
— обеспечивать подготовку дома и его технического оборудования к эксплуатации в холодный сезон;
— принимать меры по ликвидации аварий.
Контроль качества услуг управителя осуществляется путём проведения специальной комиссии, которая создаётся на 2/3 из представителей заказчика и на 1/3 из представителей управителя, обследования технического состояния дома и анкетирования жителей дома.
Недовольные жильцы могут направлять в адрес управителя претензии. В договоре с управителем должен быть указан процент жильцов (совладельцев, исходя из площадей, находящихся в их собственности), при достижении которого претензия к управителю считается действительной.
Таким образом, для воздействия на управителя в рамках договора жильцам необходимо заручиться поддержкой других жильцов.
Индивидуальная жалоба не будет иметь существенного влияния на договор. Однако в случае недовольства жилец не лишён права писать обращения: в правление ОСМД, управителю, в контролирующие органы. Нужно признать, что такому жильцу, чтобы отстоять свои интересы, придётся проявить инициативу: развешивать объявления, ходить по соседям, заводить группы в программах для общения (Viber, What’s Up и т.д.) и другими способами доводить до сведения жильцов случаи вопиющих, по его мнению, нарушений со стороны управителя, создавать инициативную группу для проведения собраний и т.д.
Отказ от сдачи денег на услуги управителя — недальновидный тактический ход недовольного жильца, поскольку может привести к имущественному иску со стороны других владельцев (или самого управителя).
Недовольство услугами управителя со стороны единственного жильца (или отдельных жильцов, чьи жалобы не поддержаны минимальным для действительности претензии процентом других жильцов) не освобождает такого жильца от совместной с другими совладельцами обязанности оплачивать услуги управителя.
Поэтому в случае обращения в суд вероятность того, что долг будет взыскан с жильца, крайне высока.
Подводя итог: у отдельного жильца нет специальных прямых механизмов воздействия на управителя, если за него проголосовали собственники более 50 квартир в этом доме. Остаются общие способы воздействия: обращение в контролирующие органы, если действия управителя носят незаконный характер. Прямой возможности уклониться от оплаты услуг управителя у отдельно взятого жильца также нет, ведь речь идёт об общей и неделимой собственности, за которую каждый несёт свою долю ответственности и расходов.
Стоимость услуг управителя определяется в договоре (а если управитель «навязан» горсоветом — то по конкурсу), при этом рассчитывается она на каждый квадратный метр квартиры, находящейся в собственности совладельца.
На практике некоторые ОСМД вводят дифференцированные платежи для собственников квартир и собственников коммерческих помещений: то есть устанавливают разный тариф на квадратный метр жилой и нежилой площади. Нужно отметить, что законодательных оснований для такой дифференциации нет: собственники коммерческих помещений имеют равные права на общие территории домов (хотя конструктивно им может быть не нужен даже доступ к этим территориям, поскольку коммерческие помещения обычно проектируются автономно от жилой части) и, соответственно, несут равные обязанности — независимо от целевого назначения тех помещений, которые находятся в их личной (не общей) собственности. Навязывание более крупных тарифов для собственников коммерческих помещений может быть успешно оспорено в суде.