ОСМД или управляющая компания?

На днях на территории жилого массива «Радужный» неизвестные расклеили листовки, в которых сообщались неправдивые сведения об объединении совладельцев многоквартирных домов (ОСМД).

В связи с многочисленными обращениями обеспокоенных жильцов в общественную организацию «Новое Таирово», а также появившимися в некоторых средствах массовой информации странными материалами, которые больше похожи на кампанию по дискредитации ОСМД, чем на объективное информирование граждан, считаем необходимым пояснить, что же такое ОСМД и почему его не нужно опасаться.

ПОЧЕМУ ИМЕННО СЕЙЧАС?

Дело в том, что с 1 июля привычные нам ЖЭКи исчезнут, а жильцам многоквартирных домов нужно будет определиться, кто же будет управлять их домами — управляющая компания (по сути, частный ЖЭК) либо же объединение жильцов. Причем ни одна из этих форм управления не отменяет и не изменяет право собственности жильцов на квартиру. Если же жильцы не создадут ОСМД и не определятся с выбором управляющего для своего дома, то орган местного самоуправления самостоятельно выберет управляющую компанию для их дома.

Исключение составляют дома, которые уже сейчас обслуживаются частными структурами — для них таких сроков нет, а потому они могут относительно спокойно выбирать форму управления своим домом.

КАКОВЫ ПРЕИМУЩЕСТВА ОСМД?

Мало кто знает, что владелец квартиры автоматически является совладельцем дома (подвалов, чердаков и иных нежилых помещений). Но, как правило, ими распоряжаются (сдают в аренду или даже продают!) без ведома и тем более разрешения жильцов. Стоит ли говорить, что в результате жильцы от этого ничего не имеют? А вот создание ОСМД пресечет эту практику, поскольку «ничейные», по мнению застройщика и органов местного самоуправления, помещения будут переданы объединению, то есть всем жильцам.

Закон также позволяет ОСМД получить от органов власти земельные участки под домами и придомовую территорию с соответствующими государственными актами. Правда, специалисты предупреждают, что это будет не так просто, быстро и дешево, как хотелось бы, но все же такая возможность существует. И за нее, согласитесь, по понятным причинам стоит побороться.

Кроме того, ОСМД позволяет более гибко управлять домом. Например, определять, какие жилищно-коммунальные услуги необходимы, а какие — нет. ОСМД также может сдавать в аренду подвалы и другие подсобные помещения, а оплату за них направлять на развитие дома или уменьшение жилищно-коммунальных платежей для жильцов. Хотя в ОСМД тарифы и так объективно ниже, чем в домах с управляющей компанией, поскольку ОСМД является неприбыльной организацией, а значит, в тарифы не включаются налог на прибыль и НДС. Таким образом, если жильцы будут платить те же деньги в ОСМД, что и управляющей компании, то это позволит не только содержать дом, но и направлять в резервный фонд средства, которые ранее шли на налоги! При этом все льготы и субсидии для жильцов домов с ОСМД сохраняются.

Еще одним преимуществом ОСМД является прозрачность его финансовой деятельности, что, согласитесь, весьма немаловажно в условиях подорожания всех услуг. Причем это касается как формирования тарифов, так и отчетности руководства ОСМД перед жильцами о финансовых расходах.

ЧТО ДАЕТ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ?

Главным преимуществом управляющей компании является то, что жильцам не нужно ни о чем думать — за них все будет решать управляющая структура.

Еще одно важное преимущество управляющей компании — жильцам не нужно переживать о том, все ли оплатили жилищно-коммунальные услуги. Неплательщиками будет заниматься управляющая компания. Соответственно, это будет ее головная боль.

Договор с управляющей компанией заключается на один год. Разорвать его раньше этого срока невозможно (даже если жильцы будут недовольны качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг). Закон позволяет выбрать другую управляющую компанию лишь по истечении срока договора. Если же к концу срока договор не был расторгнут в одностороннем порядке, то он автоматически продлевается еще на год. Правда, эксперты уже сейчас говорят о том, что разорвать договор с управляющей компанией в доме БЕЗ ОСМД будет крайне сложно.

При этом контролировать финансово-хозяйственную деятельность управляющей компании жильцы не смогут — это коммерческая тайна.

СУЩЕСТВУЕТ ЛИ АЛЬТЕРНАТИВА?

Возможен и альтернативный вариант. Создание ОСМД не обязательно означает невозможность обслуживания дома управляющей компанией. ОСМД вполне может заключить договор с управляющей компанией, а затем контролировать качество предоставления жилищно-коммунальных услуг. Причем в такой ситуации жильцы будут гораздо лучше юридически защищены, нежели при обслуживании управляющей компанией дома без ОСМД. Ведь договор на предоставление услуг заключается между управляющей компанией и объединением совладельцев (как представителем жильцов), а не каждым жильцом в отдельности. Соответственно, разорвать договор жильцам дома с ОСМД и заключить его с другой управляющей компанией будет в разы проще.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

Конечно же, качество работы ОСМД будет зависеть от того, кто будет избран в руководящие органы объединения, и от качества его работы. Поэтому председателем ОСМД необходимо выбирать порядочного, ответственного и честного человека, которому жильцы доверяют. Но многое зависит и от инициативности самих жильцов, ведь они также могут проверять качество получаемых жилищно-коммунальных услуг, проверять обоснованность финансовых расходов объединения и т.д.

В случае выбора управляющей компании необходимо детально изучить предлагаемый договор, поинтересоваться опытом работы и отзывами обслуживаемых компанией жильцов. При этом особое внимание нужно уделить тому, как проходит процесс выбора компании: не навязывают ли ее жильцам, нет ли манипуляций (например, что нужно чуть ли не сегодня прийти на собрание с документами и подписать договор с компанией) или подмены понятий. Например, ЖЭК требует подписать с ним договор, поскольку он переформировывается согласно закону, хотя на самом деле ликвидируется, и можно выбрать любую другую управляющую компанию.

Наиболее сложный выбор предстоит владельцам квартир в старых домах, ведь многие такие дома давно требуют капитального ремонта. Но вряд ли кто-либо всерьез рассчитывает добиться капремонта у местных властей или же у управляющей компании (тем более, что у нас по законодательству уже нет коммунальных домов — все дома являются совместной собственностью жильцов). А без капитального ремонта проблемы домов будут лишь усугубляться, и неизвестно, сколько они еще простоят без надлежащего обслуживания. Да и создание ОСМД в таких домах не выглядит панацеей, ведь владельцам квартир придется сбрасываться на проведение дорогостоящего капитального ремонта, но не каждая семья может позволить себе такие расходы. Так что жильцам необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», прежде чем принять какое-либо решение.

В любом случае, решать нужно быстро — времени до 1 июля осталось всего ничего. Со своей стороны, ОО «Новое Таирово» готово помочь жителям жилмассива «Радужный», которые решили объединиться для создания ОСМД, как советами, юридическими консультациями, так и оказать организационную поддержку.

Однако, судя по последним событиям, кто-то очень не хочет, чтобы жильцы создали в своих домах ОСМД. Похоже, кого-то вполне устраивает существующее положение вещей, когда от жильцов требуют исправно платить за жилищно-коммунальные услуги, но при этом не предоставляют никакой информации об обоснованности тарифов, техническом состоянии дома или финансовых расходах на его обслуживание.

А ведь если жильцы не проявят никакой инициативы, то управляющую компанию для их дома выберет местный совет. Наверное, не нужно объяснять, какие риски могут скрываться за этим решением, и каким управляющим компаниям могут достаться дома одесситов...

Кристина МАТЮШЕНКО. Председатель ОО «Новое Таирово»