Стоит ли вкладывать деньги в покупку жилья?

Ответить на этот вопрос сегодня практически никто не решается. Цены ведут себя настолько непредсказуемо, что советовать вкладывать свободные средства (у кого они есть, естественно!) в приобретение жилой недвижимости, значит, изрядно рисковать. Хотя еще недавно покупка квартиры рассматривалась как беспроигрышная инвестиция в будущее.

Напомним, что еще четверть века назад украинцы не могли покупать или продавать квартиры. Пока, наконец, 6 июля 1992 года не вступил в силу Закон «О приватизации государственного жилого фонда». Последующие шесть лет, вплоть до финансового кризиса 1998 года, цены на недвижимость только росли. А стартовали они со смешных значений. Так, чуть более двадцати лет назад в Одессе однокомнатная квартира стоила в среднем пять тысяч долларов, двухкомнатная — семь—восемь тысяч «зеленых», трехкомнатная — до двенадцати.

Первый финансовый кризис 1998 года более чем в два раза обесценил гривню и заморозил рынок недвижимости. Цены на квадратные метры упали, практически вернувшись к значениям пятилетней давности. Количество сделок купли-продажи сократилось на порядок. Многие агентства недвижимости были вынуждены закрыться.

Ну, а затем случился теракт 11 сентября 2001 года. Удар по сердцу Америки оказался апперкотом и по доллару. Украинцы вмиг почувствовали ненадежность иностранной валюты как средства накопления и сбережения. Рынок недвижимости вновь ожил. И целых семь лет цвел самым бурным цветом.

Период с сентября 2001 года по лето 2008-го можно, без преувеличения, назвать «золотым ценовым веком» недвижимости. Комбинация «купить новострой — сделать ремонт — продать» стала фантастически популярной. На цену покупки обращали внимание в самую последнюю очередь. А зачем? Ведь через неделю квартира все равно будет дороже. Как горячие пирожки, улетала банковская ипотека. Украинцы брали кредиты специально на покупку недвижимости с последующей ее перепродажей. К исходу лета 2008 года цены достигли максимума. В Одессе однокомнатные квартиры стоили до 80 тысяч долларов, двухкомнатные — в районе ста, трехкомнатные — 120—130 тысяч «зеленых».

А потом все рухнуло. Вначале обедню испортил мировой экономический кризис. Затем пришел черед нынешних событий. Примечательно, что Международный валютный фонд считает украинский рынок жилой недвижимости чуть ли не самым худшим в мире. Ежеквартальный рейтинг Global House Price Index зафиксировал падение стоимости жилья в Украине на 28 процентов. Это гораздо больше, чем ценовой спад, случившийся в Индии, Словении, России, Греции, Испании. В этих странах жилая недвижимость подешевела на «жалкие» 5—8 процентов. Увы, по прогнозам аналитиков из вышеназванного рейтингового агентства, жилая недвижимость в Украине еще будет дешеветь. Причина — слабость гривни в противостоянии с курсом доллара и евро.

ВОЗНИКАЕТ ИЗВЕЧНЫЙ ВОПРОС — что делать? Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко рекомендует украинцам — тем, у кого есть гривневые накопления — вложить их в первичную недвижимость. Мол, цены на «первичку» сейчас ниже, чем на «вторичку», а качество объектов — новопостроенного и давно находящегося в эксплуатации — не сравнить.

С этой точкой зрения не согласны другие специалисты. В частности, по мнению директора аналитического центра «Недвижимость-2014» Александра Зема, рынок вторичного жилья гораздо надежнее. Новострой плох тем, что надо ждать, когда высотку введут в эксплуатацию. А если в организации строительных работ произошел какой-то сбой? Тогда сдача дома затянется на несколько лет. И сколько было случаев, когда инвесторы вообще оставались ни с чем: и без денег, и без вожделенной квартиры. В общем, сегодня не та ситуация в стране, чтобы рисковать и давать времени большую фору.

Украинцы прислушиваются к советам экспертов своеобразно. По данным Министерства юстиции, практически по всей стране количество сделок купли-продажи недвижимости уменьшилось. Зато резко возросло число заключенных договоров дарения. В некоторых областях рост вообще оказался неприличным. Так, в Ровенской — плюс 63 процента относительно прошлогоднего числа договоров дарения, в Закарпатской — плюс 58 процентов, в Николаевской — 51 процент, в Ивано-Франковской — 46 процентов.

Понятно, что договор дарения — только прикрытие для сделок по купле-продаже. Ведь согласно действующему законодательству, все финансовые операции с недвижимостью должны проходить через банковскую систему. Покупатель специально для заключения договора по покупке недвижимости открывает счет, на который кладет деньги. Продавец, в свою очередь, также открывает счет. Однако сразу все деньги снять не может. А только 150 тысяч гривен в день.

Ну, а теперь представим, что квартира стоит миллион гривен. По нынешнему курсу — чуть более 60 тысяч долларов. Деньги не заоблачные. Но даже этот несчастный миллион будешь получать в банке целый месяц. Ведь мало того, что дают по 150 тысяч, так деньги еще надо заказывать за три дня. А если у банка появились проблемы с выплатой наличной гривни?

Поэтому-то люди и бегут, как черт от ладана, от финансовых операций с участием банков. Также договор дарения позволяет скрыть сделку от фискальных органов, Пенсионного фонда и сэкономить на сопроводительных затратах. Наконец, активизация желания украинцев дарить друг другу квартиры знающие люди, в частности, президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, связывают с начавшейся люстрацией чиновников. Нужно же им как-то прятать от подозрительной общественности недвижимость, купленную на нетрудовые доходы.

Впрочем, у договора дарения — уйма недостатков. Главный из них — правовой характер сделки. Подарок не предполагает, что за него заплатят. Поэтому в договорах дарения недвижимости не указывается цена. Это означает, что продавец в рамках срока исковой давности может обжаловать договор и вернуть себе «подаренную» квартиру. А так как цена, за которую фактически была продана недвижимость, в договоре не указывалась, то продавец формально получает все основания денег покупателю не отдавать. Не особо выручает составление долговой расписки. Придется судиться долго и нудно.

Кстати, для продавца недвижимости договор дарения также содержит неприятный сюрприз. В случае, если рассчитаться за покупку жилья договорились после сделки, покупатель может заявить, что небольшого задатка, который он дал, вполне достаточно для расчета за «подаренную» квартиру. Попробуй потом докажи, что она стоила гораздо дороже...

ВСЕ ВЫШЕСКАЗАННОЕ: ситуация в стране, курсовой беспредел, неуверенность в завтрашнем дне, падение потребительского спроса, кризис в банковской системе — убрало из сделок по купле-продаже жилой недвижимости предпринимательскую составляющую. Квартиры продают-покупают только в случае необходимости. По мнению ведущего аналитика консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, украинский рынок недвижимости на исходе осени 2014 года замер. И до конца марта — начала апреля следующего года движений не будет.

К слову, знающие люди называют еще одну причину, по которой рынок жилой недвижимости лихорадило последние полтора года. Ведь любая сделка по покупке-продаже квартиры должна получить «благословение» от оценщика и нотариуса. И вот на этом рынке услуг творились настоящие чудеса.

Все началось с того, что два с половиной года назад народный депутат от Партии регионов Антон Яценко придумал и протащил через парламент схему, которая позволила узкому кругу людей, близких к тогдашней власти, монополизировать оценочную деятельность. В рейдерскую «игру» активно включились Фонд госимущества, которым руководил коммунист Рябченко, и правительство Азарова, принявшее постановление № 231, внедрившее механизм оценки имущества для целей налогообложения.

Подавались нововведения в оценочной деятельности исключительно, как проявление заботы об украинцах, решивших купить-продать жилье. На самом деле получилось вот что. Если раньше срок оценки квартиры составлял 1—2 дня, то после внедрения монопольной схемы — минимум 14 дней. Стоимость услуг по оценке земельного участка, к примеру, 30 соток, увеличилось опять-таки в десять раз: с 1200—1500 гривен до 14500 грн. Стоимость услуг по оценке офиса — допустим, 300 квадратных метров — с 800—1200 гривен до 11150 гривен. Стоимость услуг по оценке квартиры — с 500—800 гривен до 2500—6000 гривен.

При этом, после внедрения оценочной аферы, оценщика освободили от осмотра объекта, который он оценивал, а всю ответственность за результат оценки возложили на гражданина. Мол, какие данные он передал в Киев фирме, которая получила соответствующую лицензию (а таких оказалось очень мало), такой и будет результат. В итоге одних украинцев — продавцов и покупателей недвижимости — «красиво» развели на деньги, а других — оценщиков, воспротивившихся коррупционной схеме, — объявили персонами нон грата в профессии.

Движением сопротивления неприкрытой коррупции в оценочной деятельности руководили Украинское общество оценщиков, возглавляемое Алексеем Амфитеатровым, и Федерация работодателей в сфере профессиональной оценки и землеустройства (руководитель Людмила Туровская). В нашем городе марш несогласных возглавила Одесская областная организация работодателей в сфере профессиональной оценки (руководитель Татьяна Данилова).

Повоевать им пришлось немало. По одной причине — определенным «товарищам» в Верховной Раде понравилась доставшаяся в наследство коррупционная схема, придуманная А. Яценко. И только 20 августа Премьер-министр А. Яценюк подписал постановление № 358, которым упразднил упоминавшийся выше документ, подписанный Азаровым. Ну, а затем президент Петр Порошенко подписал Закон № 1284-VII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам оценочной деятельности», который добил коррупционную схему.

Так что одно препятствие на пути возрождения рынка жилой недвижимости устранено. Теперь осталось «всего ничего»: вернуть курс гривни к адекватным значениям, успокоить панику в сегменте финансовых услуг, спасти банки, повысить доходы населения и убедить граждан в светлом будущем...И тогда купля-продажи квартир вновь станет финансово приятным занятием.

Олег Суслов